Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçersizse Ne Olur?
Yargıtay'dan Emsal Nitelikte Karar: Tapuya Güvenen Üçüncü Kişiler ve Mülkiyetin İadesi
Giriş
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ülkemizde en sık başvurulan taşınmaz geliştirme modellerinden biridir. Arsa sahibiyle yüklenici arasında yapılan bu sözleşmeler, birçok kez tapuda işlem yapılmadan sadece özel hukuk sözleşmesi olarak düzenlenir. Ancak, zamanla ortaya çıkan anlaşmazlıklar, sözleşmenin geçersizliğine kadar varan sonuçlar doğurabilmektedir.
Peki sözleşme geçersiz sayılırsa, tapuda müteahhide devredilen taşınmaz ne olur? Daha da önemlisi, müteahhitin bu taşınmazı üçüncü kişilere satması hâlinde, o kişilerin hakları korunur mu?
İşte Yargıtay, bu hayati sorulara ışık tutan emsal bir karar verdi.
Kararın Özeti
Yargıtay kararına göre:
-
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesi,
-
Yüklenicinin bu taşınmazı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek ettirmesi,
-
Ve ardından, sözleşmenin geçersiz olduğunun tespit edilerek geriye etkili şekilde feshedilmesi durumunda...
Tapuya güvenerek mülkiyet veya ipotek hakkı edinen iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunur.
Ancak...
Üçüncü kişilerin iyi niyetli olmadıkları, yani hukuka aykırılığı bildikleri veya bilebilecek durumda oldukları ortaya çıkarsa,
İktisap ettikleri mülkiyet veya ipotek hakkı korunmaz ve taşınmazlar arsasına iade edilir.
Bu Ne Anlama Geliyor?
Bu karar, üç temel ilkeye işaret etmektedir:
-
Tapuya güven ilkesi korunur: Üçüncü kişiler, eğer tapuya güvenerek ve dürüstlük içinde hareket etmişlerse, hakları geçerli sayılır.
-
İyi niyetli olmayan kazanımlar korunmaz: Üçüncü kişi, inşaat sözleşmesinin geçersizliğini biliyorsa, artık “tapuya güven” ilkesinden faydalanamaz.
-
Mülkiyetin iadesi mümkündür: Bu tür durumlarda taşınmaz yeniden arsa sahibine dönebilir.
Uygulamada Ne Yapmalı?
- Arsa sahipleri, yükleniciye devrederken dikkatli olmalı ve tapuda şerh koydurmalı.
- Yükleniciler, üçüncü kişilere satış yaparken tarafların iyiniyetini belgeleyebilecek nitelikte kayıt ve sözleşmeler oluşturmalı.
- Üçüncü kişiler, taşınmaz satın almadan önce yüklenicinin tasarruf yetkisini ve arsa sahibinin olası itirazlarını araştırmalıdır.
Sonuç: Hak, Ancak İyi Niyetle Korunur
Yargıtay bu kararıyla açıkça demektedir ki:
“Taşınmaz alıyorsanız, sadece tapuya değil, o devir işleminin hukuki zeminine de bakın.”
İyi niyetliyseniz korunursunuz, ama göz yuman da, görmeyen kadar sorumludur.
İlgili içtihat: Y. İBBGK, 16.05.2025 Tarih, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar.
Link: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/07/20250718-6.pdf