Asgari Tarımsal Arazi Büyüklüğünün Altındaki Taşınmazlarda Pay Satışı Mümkün Müdür
Asgari Tarımsal Arazi Büyüklüğünün Altındaki Taşınmazlarda Pay Satışı Mümkün Müdür?
Türkiye’de tarım arazilerinin bölünmesini önlemek amacıyla yıllardır uygulanan sıkı kurallar, özellikle hisseli tarım arazilerinde satış ve devir işlemlerini ciddi şekilde sınırlandırıyordu. Uygulamada vatandaşların en çok karşılaştığı sorunlardan biri ise şuydu:
“Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki bir taşınmazda hissemi üçüncü kişiye satabilir miyim?”
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 30.03.2023 tarihli, 2023/1068 Esas ve 2023/1871 Karar sayılı emsal niteliğindeki kararı ile bu konuda oldukça önemli bir içtihat ortaya konulmuştur.
5403 Sayılı Kanun’daki Eski Düzenleme Ne Diyordu?
5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun eski halinde;
bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin,
paylara ayrılamayacağı,
hisselerinin üçüncü kişilere devredilemeyeceği,
paydaş sayısının artırılamayacağı
kabul edilmekteydi.
Bu durum uygulamada özellikle miras kalan tarım arazilerinde ciddi kilitlenmelere neden oluyordu. İnsanlar kendi hisselerini satmak istese dahi “tarımsal bütünlük” gerekçesiyle satış işlemleri engellenebiliyordu.
Adeta toprak korunurken, maliklerin tasarruf hakkı zincire vuruluyordu.
6537 Sayılı Kanun ile Kritik Değişiklik
15.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanun ile 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesinde önemli değişiklik yapıldı.
Yeni düzenleme ile artık:
“Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez; ancak pay ve paydaş adedi artırılmamak kaydıyla mevcut payların devri mümkündür.”
Yani artık sistem tamamen değişmiştir.
Eskiden:
“Üçüncü kişiye satış yasaktır” yaklaşımı vardı.
Yeni yaklaşım ise:
“Paydaş sayısı artmıyorsa satış mümkündür” anlayışına dayanır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi Ne Dedi?
Yargıtay kararında açık şekilde şu tespiti yapmıştır:
“6537 sayılı Kanun’un 4. maddesi ile yapılan değişiklikle artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir.”
Bu ifade son derece önemlidir.
Çünkü Yargıtay burada yalnızca teorik bir yorum yapmamış; uygulamada yıllardır yaşanan tapu ve satış krizine doğrudan müdahale etmiştir.
Kararın Uygulamadaki Önemi
Bu karar özellikle şu durumlarda kritik öneme sahiptir:
Hisseli tarım arazilerinde pay devri,
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri,
Tapu iptal ve tescil davaları,
Miras kalan tarım arazilerinin paylaşımı,
Fiili kullanım bulunan hisseli tarlalar,
Üçüncü kişilere yapılan hisse satışları.
Özellikle uygulamada tapu müdürlükleri veya taraflar sıklıkla:
“Burası asgari tarımsal büyüklüğün altında, satış yapılamaz.”
şeklinde değerlendirme yapmaktadır.
Ancak Yargıtay’ın bu kararı göstermektedir ki;
- Sorun “asgari büyüklük” değil,
- “pay ve paydaş sayısının artırılıp artırılmadığıdır.”
Eğer mevcut pay devrediliyor ve yeni bir bölünme yaratılmıyorsa, satış mümkündür.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri Açısından Önemi
Karara konu olayda taraflar noter düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmışlardır. Yargıtay, satış vaadine konu payların tamamının devrinin vaat edildiğini ve bu nedenle sözleşmenin ifa kabiliyetinin bulunduğunu kabul etmiştir.
Bu yaklaşım özellikle şu açıdan önemlidir:
- Tarım arazisi olması tek başına satış vaadi sözleşmesini geçersiz hale getirmez.
Eğer:
pay belirli ise,
devredilebilir nitelikteyse,
paydaş sayısı artırılmıyorsa,
satış vaadi sözleşmesine dayanılarak tapu iptal ve tescil davası açılması mümkündür.
Elbirliği Mülkiyeti – Paylı Mülkiyet Ayrımı
Kararda ayrıca önemli bir teknik ayrım da yapılmıştır:
Elbirliği Mülkiyeti
Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan biri tek başına tasarrufta bulunamaz.
Paylı Mülkiyet
Paylı mülkiyette ise herkes kendi hissesi üzerinde tasarruf edebilir.
Yargıtay somut olayda:
davalıların paylı malik olduğunu,
kendi paylarının tamamını devretmeyi vaat ettiklerini,
bu nedenle ifa engelinin bulunmadığını
kabul ederek davanın kabulünü hukuka uygun bulmuştur.
Sonuç
Yargıtay’ın bu kararı, tarım arazilerine ilişkin uygulamada ezber bozucu niteliktedir.
Artık açık şekilde kabul edilmektedir ki:
- Asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında kalan taşınmazlarda da,
- Mevcut payların üçüncü kişilere satışı mümkündür.
Yeter ki:
yeni bir ifraz yaratılmasın,
paydaş sayısı hukuka aykırı biçimde artırılmasın,
satış mevcut pay üzerinden gerçekleşsin.
Toprak korunurken mülkiyet hakkının tamamen işlevsiz hale getirilmesi hukuk devleti ile bağdaşmaz. Çünkü mülkiyet hakkı, yalnızca sahip olma hakkı değil; tasarruf etme hakkıdır da.
Bugün Anadolu’nun birçok köyünde, yıllardır “satılamaz” denilen hisseli tarım arazileri için artık yeni bir hukuki kapı aralanmıştır.