Emlak Vergisi ve Gayrimenkul İşlemlerinde Rayiç Bedel Artışları Hukuki İtiraz Rehberi
Emlak Vergisi ve
Gayrimenkul İşlemlerinde Rayiç Bedel Artışları: Hukuki İtiraz Rehberi
Giriş ve Mevcut Durum
2025 yılı itibarıyla
emlak vergisine esas arsa metrekare birim değerlerinde olağanüstü artışlar
görülmüştür. Özellikle büyükşehirlerde bazı bölgelerde bu değerler önceki
döneme göre 10 katına hatta daha fazlasına ulaşmıştır[1]. Örneğin
İstanbul’daki kimi semtlerde arsa rayiç bedelleri 10-15 kat artarak, emlak
vergisi mükelleflerini endişelendirmektedir[2]. Bu artışlar sadece
emlak vergisini değil, tapu harcı, emsal kira bedeli, değer
artış kazancı vergisi ve veraset-intikal vergisi gibi yedi farklı
kalemi de etkilemektedir[3]. Yani arsa
değerlerinin fahiş yükselmesi, gayrimenkul alım satımında ödenen harçtan, satış
kazancı vergisine kadar pek çok mali yükü artırmaktadır.
Bölgemizde de (örneğin belirli bir sitede) arsa birim değerleri 6.000
TL’den 10.000 TL’ye çıkarılarak önceki dönemin yaklaşık üç katına
ulaşmıştır. Bu durum, 2026’dan itibaren ödenecek emlak vergisinin en az üç
katına çıkacağı anlamına gelir. Site sakinleri ve mülk sahipleri için bu
ciddi bir artıştır ve hukuki yollara başvurarak itiraz etme gereğini
doğurmuştur. Nitekim fahiş artışlarla karşılaşan vatandaşların dava açma
hakkı bulunmaktadır[4]. Resmî takvime göre
2025 yılı takdir komisyonu kararlarına karşı itiraz süresi adli tatil nedeniyle
1 Eylül 2025’te başlayıp 8 Eylül 2025’te sona ermektedir[1]. Bu tarihe kadar
vergi mahkemelerinde dava açarak yeni rayiç bedellere itiraz edilebilir; aksi
takdirde belirlenen yüksek değerler kesinleşecek ve 2026-2029 yılları boyunca
geçerli olacaktır[5].
Bu kapsamlı rehberde, arsa rayiç bedelinin ne olduğunu, nasıl
belirlendiğini, son dönemdeki artışların hukuki dayanaklarını ve sonuçlarını
ele alacağız. Hem site sakinleri/vatandaşlar hem de hukukçular
için anlaşılır ancak teknik bir dille, itiraz süreçleri ve örnek yargı
kararları açıklanacaktır. Ayrıca, yüksek rayiç bedellere karşı vergi
mahkemesinde açılabilecek iptal davasının ayrıntıları ve örnek bir
itiraz dilekçesi de sunulacaktır.
Arsa Rayiç Bedeli
Nedir ve Nasıl Belirlenir?
Arsa
rayiç bedeli, bir taşınmazın ait olduğu arsanın,
ilgili belediye sınırlarındaki asgari metrekare değerini ifade eder.
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (EVK)’na göre emlak vergisine tabi arsa
ve arazilerin “vergi değeri”, bu rayiç bedeller esas alınarak hesaplanır[6].
Basitçe söylemek gerekirse, belediyelerce belirlenen arsa m² birim değeri, bina
maliyet bedeli ile birleştirilerek taşınmazın vergi matrahı oluşturulur. Bu
değer, gayrimenkul alım-satımında tapu harcı hesabında da asgari değer
olarak kullanılır; satış bedelinin düşük gösterilmesini engelleyen taban
değerdir.
Rayiç bedeller nasıl belirlenir? Yasal olarak,
her ilçe için dört yılda bir toplanan Takdir Komisyonları tarafından
belirlenir[7].
213 sayılı Vergi Usul Kanunu (VUK) Mükerrer 49. maddesi uyarınca, arsa
ve araziler için asgari birim değer tespiti her 4 yılda bir yapılır[8].
Örneğin 2025 yılı, 2026-2029 yıllarında uygulanacak yeni emlak vergisi
değerlerinin takdir edildiği yıldır[9].
Kanun gereği komisyonların bu değer tespitlerini en geç 30 Haziran 2025’e kadar
karara bağlaması ve ilgili mercilere bildirmesi öngörülmüştür[9].
Sonrasında belirlenen değerler belediyelerde ve mahalle muhtarlıklarında ilan
edilerek mükelleflerin bilgisine sunulur (2025’te yeni değerler Temmuz sonu
itibarıyla muhtarlıklarda askıya çıkarılmıştır[10]).
Takdir Komisyonu kimlerden oluşur?
Komisyonlar, merkezi idare ve yerel yönetim temsilcilerinden karma bir yapıda
teşekkül eder. VUK md.72’ye göre ilçe bazında kurulan arsa rayiç bedeli takdir
komisyonu; belediye başkanı (veya vekili) başkanlığında, belediyeden bir
yetkili, Defterdarlık/Vergi Dairesi temsilcileri (iki üye), Tapu
Sicil Müdürlüğü temsilcisi, Ticaret Odası temsilcisi ve ilgili
mahalle muhtarı gibi üyelerden oluşur[11].
Bu yapı, farklı uzmanlıkları ve yerel bilgiyi sürece dahil etmeyi amaçlar.
Ayrıca büyükşehir belediyesi olan illerde, ilçe komisyon kararları valilik
başkanlığında toplanan bir “merkez komisyonu” tarafından 15 gün içinde
incelenir; gerekirse düzeltme için ilçe komisyonuna geri gönderilir[8].
Bu çok kademeli yapı, değerlerin tutarlılığını sağlamaya yöneliktir.
Hangi kriterler dikkate alınır? Rayiç değerler
belirlenirken mevzuat, taşınmazın konum ve özelliklerinin gözetilmesini
emreder. EVK md.31 ve ilgili düzenlemelere göre piyasa değeri, maliyet
bedeli, kiraya getirisi gibi ölçütler genel çerçeveyi çizer[6].
Özellikle Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin
Tüzük md.26, arsa birim değer takdirinde şu kriterlerin değerlendirilmesini
şart koşar: taşınmazın şehir merkezine uzaklığı, ana cadde/sokak
üzerindeki konumu, yakınında meydan, sahil gibi çekim noktaları olup
olmadığı, bulunduğu yolun genişliği ve ulaşım imkânları, çevresinde su,
elektrik, doğalgaz, kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin mevcut olup
olmaması, imar planındaki durumu (yani arsaya imar izniyle ne
yapılabileceği – konut, ticaret vb.) ve arsanın topoğrafik özellikleri
gibi unsurlar[12].
Bu kriterler, 3194 sayılı İmar Kanunu ile belirlenen imar durumu ve
kullanım alanlarının da fiyata etkisini içermektedir. Örneğin, bir arsanın imar
planında ticaret alanı olarak gözükmesi (3194 sayılı Kanun kapsamında) veya
köşe başında yer alması, değeri artıran etkenlerdir. Amaç, belirlenen
değerin gerçek piyasa koşullarına olabildiğince yakın ve objektif
verilere dayalı olmasını sağlamaktır[12].
2025 Yılındaki Fahiş
Artışlar ve Sonuçları
Dört
yıllık aralıklarla yapılan bu değerleme işlemleri, normalde enflasyon ve
gayrimenkul piyasası trendlerine paralel artışlar öngörür. Ancak 2025
takdirlerinde birçok bölgede beklenenin çok üzerinde, fahiş artış
oranları görülmüştür. Takdir komisyonları, özellikle belediyelerin gelirlerini artırma
çabası ve enflasyonist ortam gibi sebeplerle rayiç değerlerde çok yüksek
artışlar yaptılar[13]. Öyle
ki bazı ilçelerde önceki döneme göre 6-7 kat, bazı mahallelerde ise 10
kata varan artışlar tespit edildiği resmen açıklanmıştır[14].
Hatta ülke genelinde ekstrem örneklerde 40 kata kadar varan artışların
yapıldığı ifade edilmektedir[13]. Bu
ölçüsüz artışlar, hem vergi adaleti açısından tartışmalara yol açmış hem
de binlerce mükellefi dava yoluna sevk etmiştir[13][15].
Arsa birim değerlerindeki bu yükseliş, emlak vergisi tutarlarına
doğrudan yansıyacaktır. Emlak vergisi oranları (binalar için binde 1 ile 2
arası, arsalar için binde 3 ile 6 arası, büyükşehirlerde iki katı uygulanıyor)
yasal olarak sabit olsa da, matrah arttığı için ödenecek vergi katlanacaktır.
Basit bir örnekle, önceki değeri 1.000 TL/m² olan bir arsanın yeni değeri 8.000
TL/m² olduysa, yıllık emlak vergisi de yaklaşık 8 kat artacaktır. Uzmanlar, bu
artışların sadece emlak vergisini değil, gayrimenkul değerine bağlı diğer
vergileri de tetikleyeceğini vurguluyor. Tapu harcı (gayrimenkul
satış bedelinin binde 20’si oranında alınan harç) için, beyan edilecek asgari
bedel yükseldiğinden daha fazla harç ödenecek; düşük bedel gösterme imkânı
kalmayacaktır. Ayrıca emsal kira bedeli (VUK’a göre bir konutu bedelsiz
kullandırma durumunda tespit edilen kira değeri) yükselerek, düşük kira beyan
edenler için cezai tarhiyat riski doğurabilecektir. Değer artış kazancı
vergisi (evini 5 yıl dolmadan satanların ödediği kazanç vergisi)
hesaplanırken, maliyet bedeli ve satış bedeli arasındaki farkta rayiçler etkili
olabilecektir. Veraset ve intikal vergisi hesaplamasında da miras kalan
gayrimenkulün değeri yüksek belirlendiği için daha fazla vergi çıkacaktır[3].
Kısacası, rayiç bedellerindeki fahiş yükseliş mülk sahiplerinin vergi yükünü
bir kalemde ciddi oranda artıran bir etki yapmaktadır.
Bu durum, kamuoyunda tepki çekmiş ve pek çok bölgede mükellefler
örgütlenerek itiraz hazırlıklarına başlamıştır. Nitekim 2025 takdirlerine
karşı ülke genelinde çok sayıda dava açılmış ya da açılmak üzeredir[16]. Bu
olağandışı tablo üzerine merkezi idarenin de konuyu gündemine aldığı, artış
oranlarına yasal sınırlama getirilmesinin tartışıldığı basına yansımıştır[16].
Geçmiş yıllarda benzer durumlar yaşandığında yasal düzenlemelerle çözüm
üretildiği görülüyor: Örneğin 2006 yılında 5538 sayılı Kanun, 2017’de ise 7061
sayılı Kanun ile takdir komisyonu kararlarının aşırı artış içeren sonuçları sınırlandırılmıştır.
7061 sayılı Kanun’un 35. maddesiyle, 2017’deki fahiş artışlar için yeni
değerlerin bir önceki yıl değerinin %50’sinden fazla olamayacağı kuralı
getirilerek mükellef lehine tavan konmuştur[17]. 2025
için de benzer bir yasal müdahale yapılacağı beklentisi vardır[18].
Ancak, şu an itibarıyla (Eylül 2025) herhangi bir değişiklik yasalaşmamıştır.
Dolayısıyla mükelleflerin mevcut hukuki yolları kullanarak bireysel haklarını
aramaları büyük önem taşımaktadır.
İtiraz Hakkı: Mevzuat ve
Gelişimi
Başlangıçta
sınırlı itiraz hakkı: Emlak vergisi takdir
komisyonlarının belirlediği arsa değerleri aslında genel nitelikli idari
işlemlerdir. 2013 yılı öncesinde, VUK Mükerrer 49. madde uyarınca bu
kararlara karşı doğrudan dava açma hakkı mükelleflerin kendilerine
tanınmamıştı. Sadece kararın tebliğ edildiği kurum ve kuruluşlar (belediyeler,
muhtarlıklar vb.) 15 gün içinde dava açabiliyordu[19][20]. Yani
sıradan bir ev sahibi, kendi mükellefi olduğu verginin temelini oluşturan
değerin hukuka aykırı olduğunu düşünse bile, tek başına yargı yoluna
gidemiyordu. Bu durum, hak arama hürriyeti ve hukuk devleti ilkesi
açısından eleştirilmekteydi.
AYM’nin dönüm noktası kararı: Anayasa
Mahkemesi, bireysel mükelleflerin itiraz yolunu kapatan bu kuralı 31.05.2012
tarih ve E.2011/38, K.2012/89 sayılı kararıyla iptal etti[20]. Yüksek
Mahkeme, verginin asıl yüklenicisi olan vatandaşların bu kararlara karşı dava
açamamasının Anayasa’nın 36. maddesindeki hak arama hürriyetine aykırı
olduğuna hükmetti[21]. Bu iptal
kararı 2013’ten itibaren yürürlüğe girerek, tüm emlak vergisi mükelleflerine
takdir komisyonu kararlarına karşı doğrudan dava hakkı tanınmasını sağladı[22][23]. Böylece
hukuka aykırı gördüğü bir rayiç bedel tespitine karşı her malikin vergi
mahkemesinde iptal davası açabilmesinin önü açılmış oldu. Bu gelişme, milyonlarca
mükellefin mülkiyet hakkının korunması ve vergi adaletinin sağlanması yönünde
önemli bir ilerleme olarak değerlendirilmiştir[24].
Mevzuattaki son durum: AYM kararının ardından
kanun koyucu dava açma süreleri konusunda açık bir düzenleme yapmamıştır[25]. Bu
boşlukta, genel hükümler uygulanmaktadır. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü
Kanunu’na (İYUK) göre idari işlemlere karşı dava açma süresi tebliğ/ilan
tarihinden itibaren 30 gündür (Vergi uyuşmazlıklarında özel bir düzenleme
olmadığından bu süre benimsenmiştir). Başka bir deyişle, takdir komisyonu
kararları mükellefe bireysel tebligatla bildirilmediği için, mükellefin
kararı öğrendiği tarihten itibaren 30 gün içinde dava açması gerekir[26][27]. Danıştay
Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun güncel bir kararında (E.2022/14, K.2023/2) bu
husus netleştirilmiştir: Karar, ilan yoluyla duyurulan bu tür işlemlerde dava
açma süresinin öğrenme tarihinden başlayacağı ve en geç karar yılının
sonuna kadar dava açılabileceğini hükme bağlamıştır[27]. Bu
içtihada göre, 2025 yılında ilan edilen rayiç bedellere karşı en geç 31
Aralık 2025 tarihine kadar dava açılabileceği belirtilmiştir[28]. Yine de,
bu kadar uzun süre beklemek pratikte riskli olabilir; zira “öğrenme
tarihi”nin somut ispatı zor olabileceğinden, genel kabul gören uygulama,
ilanları izleyen bir aylık sürede (adli tatil durumları hariç) davayı açmaktır.
Adli tatil ve süre uzatımı: İdari yargıda
temmuz sonu-ağustos dönemi adli tatil olarak kabul edilir (20 Temmuz –
31 Ağustos). Eğer dava açma süresinin son günü bu tarihler arasına denk
gelirse, süre adli tatilin bittiği 31 Ağustos’tan itibaren 7 gün uzatılır[29]. 2025
yılında da takdir komisyonu kararları Temmuz sonunda ilan edildiği için
normalde Ağustos içinde dolacak 30 günlük süre, adli tatil nedeniyle 8 Eylül
2025 tarihine kadar uzamıştır[30]. Bu
tarihten sonra bireysel dava hakkı düşecektir (yukarıdaki Danıştay kararı
teorik olarak yıl sonuna kadar izin veriyor olsa da, uygulamada 8 Eylül’e kadar
başvurmak en güvenli yoldur). Not: Adli tatilde dava açmak teknik olarak
mümkündür; ancak mahkemeler tatile girdiğinden süre uzatımı mükellef lehine
koruma sağlar[31]. Bu
nedenle birçok vatandaş, 1-8 Eylül 2025 haftasında yoğun şekilde vergi
mahkemelerine başvurmuştur.
İtiraz (Dava) Süreci ve
Yol Haritası
Hangi
mahkemede dava açılır? Emlak vergisi rayiç değer
takdirlerine karşı itirazlar, vergi mahkemelerinde iptal davası
şeklinde yapılır. Görevli yargı yeri idari yargıdır, zira takdir komisyonu
kararı idari bir işlemdir. Yetkili mahkeme ise, gayrimenkulün bulunduğu yer
vergi mahkemesidir (örneğin Adana’daki bir taşınmaz için Adana Vergi
Mahkemesi). Davacı, taşınmaz maliki (veya varsa intifa hakkı sahibi)
mükelleftir[32]. Dava
açılırken bir dilekçe ile ilgili vergi mahkemesi başkanlığına
başvurulur; dilekçede dava konusu işlem, iptal talebi ve gerekçeler belirtilir.
Harç ve masraf makbuzları eklenir. Mükellef isterse davayı bir avukat
aracılığıyla takip edebilir; özellikle hukuki gerekçelerin etkin sunumu
açısından uzman yardımı almak faydalı olabilir.
Yürütmeyi durdurma talebi: Dava açmak tek
başına, takdir edilen değerin uygulanmasını otomatik olarak durdurmaz. Yani
mahkeme kararı çıkana kadar 2026’da tahakkuk edecek emlak vergisi yeni yüksek
değer üzerinden hesaplanacaktır. Ancak İYUK md.27 uyarınca, davacı dilekçesinde
yürütmenin durdurulması (YD) talebinde bulunabilir. YD talebi, dava
konusu idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulandığında telafisi güç
zararlar doğması şartlarına dayanır. Rayiç bedel kararlarında hukuka
aykırılık iddiası ciddi biçimde ileri sürüldüğünde ve yeni vergi yükünün mükellef
için katlanılamaz boyutta olduğu gösterildiğinde, mahkeme takdir komisyonu
kararının yürütmesini durdurabilir. Bu durumda, dava sonuçlanıncaya kadar eski
(daha düşük) değerler üzerinden vergi ödenmesi mümkün olabilecektir. Yürütmeyi
durdurma kararı çıkmazsa, mükellef yeni değer üzerinden vergiyi ödemek
zorundadır; ancak davayı kazanırsa fazla ödediği tutarı iade alabilir.
Dava süresince yargılama usulü: Takdir
komisyonu kararlarına karşı açılan davalar, kanunen ivedi yargılama
kapsamındadır. VUK Mük.49’de, bu davalarda davalı idarenin savunmasının
tebliğiyle dosyanın tekemmül edeceği ve en geç bir ay içinde karar
verileceği yazılıdır[33].
Uygulamada her ne kadar mahkemeler bazen bu süreyi aşsalar da, bu tür davalar
öncelikli görülebilir. Mahkeme, dosyayı incelerken sıklıkla bilirkişi
incelemesi yaptırır. Genellikle gayrimenkul değerleme konusunda uzman
bilirkişiler, dava konusu arsanın gerçek piyasa değerine dair rapor sunar.
Mahkeme, idarece belirlenen değeri bu rapordaki analizlerle karşılaştırarak
hukuka uygunluk denetimi yapar[34][35]. Eğer
bilirkişi raporu, takdir edilen değerin emsallerine göre çok yüksek olduğunu
ortaya koyarsa, mahkeme kararı iptal yönünde şekillenebilir. Bilirkişi görüşü
aksi yönde olursa (örneğin takdir edilen değer makul bulunursa), davanın reddi
söz konusu olabilir. Bu noktada, mükelleflerin dava açarken kendi bölgesindeki emsal
satış fiyatlarını, bilirkişi nezdinde savunabilecek verilere
dönüştürmeleri önemlidir. Gerekirse gayrimenkul değerleme uzmanlarından özel
rapor alarak, komisyon kararının hatalı olduğunu destekleyen delilleri dosyaya
sunabilirler.
Karar ve sonrası: Vergi mahkemesi, takdir
komisyonu kararını iptal edebilir veya davayı reddedebilir. İptal kararı
verilirse, ilgili cadde/sokak için belirlenen arsa birim değeri hukuken
geçersiz kılınmış olur. Bu durumda idare (belediye ve takdir komisyonu) yeni
bir değer belirlemek durumundadır. Mahkeme iptal kararında genellikle hukuka
aykırılık nedenlerini belirtir (örneğin “değer fahiş olup objektif
kriterlerle bağdaşmamaktadır” şeklinde). Dava reddedilirse, belirlenen değer
kesinleşir ve aynen uygulanır. Tarafların temyiz hakkı vardır: Vergi mahkemesi
kararları bölge idare mahkemesi nezdinde istinafa, oradan da Danıştay’a
taşınabilir. Ancak 2025’te çok sayıda dava açıldığı dikkate alındığında, emsal
teşkil edecek üst mahkeme kararları önem kazanacaktır.
İtiraz Gerekçeleri:
Hangi Durumlarda Başarılı Olunabilir?
Mükellefler,
takdir komisyonu kararının hukuka aykırı olduğunu çeşitli gerekçelerle
öne sürebilirler. Bu gerekçeler genellikle değerleme esasını veya usulünü
hedef alır. Uygulamada en sık rastlanan itiraz nedenleri şunlardır:
- Değerin Fahişliği (Aşırı Yüksek Değerleme): Bu, en yaygın dava gerekçesidir. Davacı, takdir edilen arsa m²
birim değerinin taşınmazın gerçek piyasa değerini yansıtmadığını, makul
ekonomik göstergelerle kıyaslandığında aşırı yüksek (fahiş)
olduğunu iddia eder. Örneğin sokakta serbest piyasada m² fiyatları 3.000
TL civarıyken, komisyonun 8.000 TL takdir etmesi bariz bir orantısızlık
sayılabilir. Bu durumda EVK md.31 ve ilgili Tüzük md.26’de
öngörülen objektif kriterlere uyulmadığı ileri sürülür[12][36]. Mahkemeye sunulacak emsal satış ilanları, ekspertiz raporları
vb. delillerle fahişlik ortaya konulmaya çalışılır.
- Usule Aykırı Komisyon Oluşumu veya İşleyişi: VUK md.72’de belirtilen komisyon bileşimine uyulmadan karar
alınmışsa ya da toplantı sayısı/gündemi kanuna aykırıysa bu da iptal
sebebidir[37]. Örneğin ilgili mahalle muhtarının haberi olmadan toplantı
yapılması, yeter sayıya ulaşılamadan karar alınması, veya tapu sicil
müdürlüğü temsilcisinin katılmaması gibi usul hataları iddia edilebilir.
Kararın gerekçesiz olması da önemli bir usul eksikliğidir; zira
mevzuat gereği komisyon kararları gerekçeli olmalıdır[38]. Yargılama sırasında idare, komisyon tutanaklarını sunmak zorunda
kalacak ve bu noktada usulsüzlükler tespit edilirse iptal kararı
çıkabilecektir.
- Mevzuata Aykırılık (Yetki ve Sebep Unsuru): Takdir komisyonu kararının, Emlak Vergisi Kanunu, VUK veya ilgili
Tüzük hükümlerine aykırı olduğu da ileri sürülebilir[39]. Örneğin Tüzük md.26’daki kriterlerin göz ardı edilmesi,
benzer özellikteki bölgeler arasında hakkaniyetsiz farklar oluşması, “değer
bakımından farklı bölge” kavramının yanlış uygulanması sayılabilir.
Danıştay, aynı cadde içinde bile özel siteler, AVM’ler gibi farklı özellik
arz eden alanların ayrı bölge kabul edilip farklı değer takdir
edilebileceğini içtihat etmiştir[40][41]. Eğer komisyon bu esnekliği haklı gerekçe olmaksızın
kullanmadıysa veya tersine yanlış kullandıysa (örneğin sırf daha yüksek
vergi almak için sitelere astronomik değerler verdiyse), bu da davada dile
getirilebilir. Ayrıca takdir komisyonunun kendiliğinden veya belediyenin
talebi dışında toplanamayacağı, mutlak surette kanuni takvimine uygun
hareket etmesi gerektiği de bir diğer hukuki noktadır[42]. Usulsüz şekilde (örneğin 4 yıllık periyod dolmadan) değer
tespiti yapılmışsa, bu açıkça kanuna aykırıdır.
- Makul Artış Oranının Aşılması: Bazı
davalarda, değerin tamamen iptalinden ziyade belirli bir makul orana
kadar olan kısmı onaylayıp aşan kısmı iptal ettirme stratejisi
izlenmektedir[43][44]. Örneğin mükellef, dört yılda genel ekonomik göstergeler ışığında
diyelim ki 4 katına kadar artışı tolere edilebilir görüyor, ancak 4
katın üzerindeki kısmın fahiş olduğunu savunuyor olabilir. Nitekim
uzmanlar önceki dört yıldaki enflasyon, ÜFE, TÜFE gibi oranlara bakarak
yaklaşık 4-4,5 katın üzerindeki artışları fahiş sayma eğilimindedir[45]. Bu yaklaşım, mahkemeye de daha “rasyonel” bir talep sunarak
tamamen iptal yerine kısmi iptal kararı aldırmayı hedefler. Danıştay’ın da
yeni içtihatlarında takdir komisyonu kararlarının bölünebilir nitelikte
olduğu ve hukuka aykırı bulunan kısmın kısmen iptal edilebileceği
kabul edilmiştir[46][47]. Kısmi iptal, tüm süreci sil baştan yaptırmaktansa sadece
aşırılığın törpülenmesini sağlar. Ancak unutulmamalıdır ki, davanın
reddedilen kısmı için karşı tarafa vekalet ücreti ödenmesi gibi riskler
doğabilir[47].
Yukarıda
sayılanlar dışında, her somut olayın kendine özgü koşulları olabilir. Örneğin
bölgedeki imar planı değişiklikleri (yeni metro hattı geçmesi, bölgenin
turizm alanı ilan edilmesi vb.) değeri gerçekten artırmışsa, idarenin savunması
güçlü olabilir. Mükellefler ise aksine, değer düşürücü faktörleri (imar
kısıtları, zeminin sorunları, çevre kirliliği vs.) öne çıkarabilir. Önemli
olan, komisyon kararının somut ve hukuken geçerli dayanaklar olmaksızın
keyfi şekilde yapıldığını ortaya koyabilmektir. Mahkemeler de bu noktada hakkaniyetli
bir denetim yapmak durumundadır.
Emsal Yargı
Kararları: Bir Kişi Kazanırsa Herkes Kazanır mı?
Emlak
vergisi arsa birim değerlerine ilişkin davalar, niteliği gereği genel etki
doğurabilen davalardır. Danıştay’ın yerleşik içtihadına göre, bir cadde
veya sokağa ait takdir komisyonu kararı yargı yoluyla iptal edilirse, o
cadde/sokaktaki tüm mükellefler bu iptal kararından yararlanır[48].
Yani sadece davayı açan kişi için değil, aynı hukuki durumda bulunan diğer
maliklere de yeni (daha düşük) değer uygulanır. Bu ilke, idari işlemlerin
hukuka uygunluğunu sağlama ve eşitlik ilkesi gereği benimsenmiştir[48][49].
Dolayısıyla komşulardan birinin açtığı davada o sokağın rayiç bedeli iptal
edilirse, diğer komşular da ayrı ayrı dava açmamış olsalar bile vergi değeri
otomatik olarak düşürülmüş olacaktır. Bu durum, kolektif hareket etmenin
önemini gösterir. Fiilen pek çok site ve mahalle sakini, aralarından bir
temsilci seçerek veya topluca dava açarak sonuca ulaşmaya çalışmaktadır. Hatta
bazı bölgelerde meslek odaları (örneğin emlakçılar odası, ticaret odası)
üyeleri lehine dava açıp emsal karar almaktadır[50].
Mahkemelerin verdiği kararlar, sadece iptal sınırları içinde etki
doğurur. Örneğin bir ilçe için tüm takdir kararının iptali istenmiş ve
kazanılmışsa, o ilçedeki yeni değerler tümden geçersiz sayılır (yeniden takdir
gerekir). Fakat daha yaygın olarak, uyuşmazlıklar cadde/sokak bazında
görüldüğünden, iptal kararları da o sokakla sınırlı kalır. Danıştay, bu nedenle
“değer bakımından farklı bölgeler” kavramına dikkat çekerek, aynı
mahalle içinde dahi alt bölgelere ayrılan farklı değerleme bölgelerinin olabileceğini,
iptal hükmünün hangi bölgeye ilişkinse orayı etkileyeceğini belirtmiştir[40][51].
Mükellefler açısından bakarsak, eğer komşusu dava kazandıysa belediyeye
başvurup kendi beyan değerini de o karara uygun güncellettirebilir.
Geçmişte alınan emsal kararlar, sonraki süreçler için yol göstericidir.
Örneğin 2018 takdir döneminde açılan davalarda birçok vergi mahkemesi %50
tavanı aşan kısımları iptal etmiş, Danıştay da bu yönde kararlar verince
hükümet 2017’de yasal düzenlemeyi getirmiştir[16][17].
Yine Anayasa Mahkemesi’nin 2012 kararı, milyonlarca kişiye hak arama yolu
açmıştır. 2025 dönemi için de sonuçlar benzer şekilde yargı ve/veya yasa eliyle
şekillenecektir. Mükellefler şunu bilmelidir ki, hukuka aykırı olduğunu
düşündükleri vergilendirme işlemlerinde yargısal denetim en önemli güvencedir.
Vergi adaleti, idarenin takdirine bırakılmayacak kadar değerli bir
ilkedir ve yargı mercileri bunun teminatıdır.
Sonuç ve Öneriler
Emlak vergisine esas arsa
rayiç bedellerindeki aşırı artışlar, hem ev sahiplerini maddi açıdan zora
sokmakta hem de verginin adil olması ilkesine gölge düşürmektedir. Site
sakinleri ve tüm mükellefler, kendilerine tebliğ edilen veya ilanla
öğrenilen yeni değerlere kayıtsız kalmamalıdır. Eğer belirlenen değerlerin
gerçekçi olmadığı düşünülüyorsa, hukuki itiraz yolları mutlaka
değerlendirilmelidir. İtirazlar, Vergi Mahkemesi nezdinde iptal davası
şeklinde ve süresi içinde yapılmalıdır. 2025 itibarıyla itiraz için öngörülen
sürenin 8 Eylül 2025’te dolduğu unutulmamalıdır[1]. Bu tarihe kadar davasını
açanlar, sonrasında çıkacak olası yasal düzenlemelerden veya emsal mahkeme
kararlarından faydalanma şansını da elde edecektir.
Vatandaşlar açısından teknik vergi ve hukuk terimleri karmaşık
gelebilir. Bu nedenle, özellikle yüksek tutarlı mülk sahiplerinin bir hukukçuya
danışması önerilir. Ancak her durumda, temel hak ve yükümlülükler konusunda
bilgi sahibi olmak önemlidir. Bu makalede aktarılan mevzuat hükümleri (EVK,
VUK, İmar Kanunu vs.) ve içtihatlar ışığında, itiraz dilekçenizin sağlam
gerekçelere dayanmasına özen gösteriniz. Dilekçenizde somut veriler, emsal
değerler ve hukuki dayanaklar sunarsanız, mahkeme nezdinde başarılı olma
ihtimaliniz artacaktır.
Unutulmamalıdır ki, hukuk düzeni içerisinde idarenin işlemleri yargı denetimine tabidir ve vergilendirme alanında da mükelleflerin mağduriyetine karşı mahkemeler çözüm sunabilmektedir. Aşağıda, tipik bir dava dilekçesi örneği bulabilirsiniz. Bu örnek, genel bir format sunmakta olup her somut duruma göre uyarlanması gerekir. Özellikle davacıya ait taşınmaz bilgileri, eski ve yeni değer rakamları ve özgün itiraz nedenleri ilgili yerlere eklenmelidir.
Kısa cevap: Evet, kuruma (belediye/takdir komisyonuna) başvuru yapabilirsiniz; fakat bu zorunlu değil ve dava süresini DURDURMAZ. Asıl etkili ve süreye bağlı yol, Vergi Mahkemesi’nde iptal davasıdır.
Neden?
-
Takdir komisyonu kararı, genel nitelikte bir idari işlemdir. AYM sonrası mükellefler doğrudan dava açabilir (zorunlu ön-başvuru yok).
-
Belediyeye/komisyona vereceğiniz “itiraz/yeniden değerlendirme” dilekçesi iyi bir kanıt ve baskı aracıdır ama İYUK’taki 30 günlük süreyi (2025 için adli tatil nedeniyle 8 Eylül’e uzayan pratik süreyi) kesmez/uzatmaz.
-
VUK’taki “düzeltme-şikâyet” yolu bu işlem tipinde (arsa m² asgari birim değeri) genellikle uygun/etkili görülmez; esas yol iptal davası + (mümkünse) yürütmenin durdurulması talebidir.
Ne yapalım?
-
Muhtarlıktan/belediyeden sokağınızın eski-yeni m² birim değerini yazılı alın.
-
Aynı gün belediyeye yazılı başvuru (aşağıdaki örnek) verin: “fahiş artış, kriterlere uyulmaması, gerekçesizlik” gibi hususları belirtin.
-
Eşzamanlı olarak (başvuruyu beklemeden) Vergi Mahkemesinde iptal davasını açın; yürütmenin durdurulmasını da isteyin.
-
Emsal satışlar/ekspertiz, altyapı-ulaşım-imar kısıtları gibi delilleri ekleyin.
Kuruma (Belediye/Takdir Komisyonuna) Başvuru Örneği
… BELEDİYE BAŞKANLIĞI’NA / TAKDİR KOMİSYONU BAŞKANLIĞI’NA
Konu: 2026-2029 dönemi arsa m² birim değerinin yeniden değerlendirilmesi talebiBaşvuran: Ad-Soyad, TCKN, Adres
Taşınmaz: İl/İlçe/Mahalle, Cadde-Sokak, Kapı No, Ada/ParselBelediyenizce/İlçe Takdir Komisyonunca 2025 yılında alınan karar uyarınca, yukarıda bilgileri yer alan taşınmazın emlak vergisine esas arsa m² birim değeri … TL olarak belirlenmiştir.
Bu değer, bir önceki döneme göre fahiş oranda artmış olup EVK md.29, ilgili Tüzük md.26 ve VUK Mük.49’da öngörülen kriterlere (konum, ulaşım, altyapı, imar durumu, emsal satışlar vb.) uygun değildir. Kararda emsal/teknik gerekçe gösterilmemiş, bölgenin özellikleriyle bağdaşmayan bir tespit yapılmıştır.
Ekte sunduğum emsal satış ilanları/ekspertiz raporları/imar durumu belgeleri itibarıyla belirlenen değerin gerçek piyasa koşullarıyla örtüşmediği açıktır.
Talep: İşbu başvurum doğrultusunda değerin yeniden takdiri için komisyonun acilen toplanarak kararın gözden geçirilmesini ve düzeltilmesini, sokak/bölge için makul seviyede (emsallere uygun) arsa m² değerinin belirlenmesini arz ederim.
Tarih:
İsim-Soyisim-İmza
Ekler: (1) Emsal satış/ekspertiz; (2) İmar durumu; (3) Tapu örneği; (4) Muhtarlıktan alınan değer yazısı vb.
ÖNEMLİ NOT: Bu başvuru dava süresini durdurmaz. Bu nedenle Vergi Mahkemesi’ne iptal davasını süresi içinde ayrıca açınız.
Örnek İtiraz
Dilekçesi (Vergi Mahkemesi’ne Sunulmak Üzere)
T.C. ... VERGİ MAHKEMESİ BAŞKANLIĞI’NA
Davacı: <_Ad Soyad_> (T.C. Kimlik No:
<________>), <_Adres_>
Vekili: <_Av. Ad Soyad_> (Varsa, vekille
temsil ediliyorsa buraya yazılır, yoksa “-” konulabilir)
Davalı: <_İlgili Belediye Başkanlığı veya Vergi
Dairesi Başkanlığı_>
(Not: Takdir komisyonu kararını uygulayan idare
olarak genelde belediye gösterilir. Örneğin “Sarıçam Belediye Başkanlığı”
gibi.)
Konu: <_İli_> <_İlçesi_>
<_Mahallesi_> <_Cadde/Sokağı_> için 2026-2029 dönemi emlak
vergisine esas asgari arsa m² birim değerini belirleyen takdir komisyonu
kararının iptali ve yürütmenin durdurulması taleplidir.
Açıklamalar:
1. Davacı, <_İli_> <_İlçesi_>
<_Mahallesi_> <_Cadde/Sokak_> <_Kapı No/ Parsel No_>
adresinde kain taşınmazın maliki olup emlak vergisi mükellefidir. Davacıya ait
bu taşınmazın emlak vergisi matrahına esas arsa m² birim değeri, ilgili Takdir
Komisyonu’nun 2025 yılında almış olduğu kararla <_XXXX_> TL olarak
belirlenmiştir. Söz konusu karar, <_tarih_> tarihinde mahalle
muhtarlığında ilan yoluyla öğrenilmiş olup işbu dava süresi içinde
açılmaktadır.
2. Takdir komisyonunca belirlenen <_XXXX_>
TL/m² lik yeni değer, bir önceki dönemde aynı taşınmaz için geçerli olan
<_YYYY_> TL/m² lik değerin yaklaşık <_%Z_> katıdır. Bölgede
emlak piyasasında oluşan reel fiyatlar ve son dört yıllık ekonomik göstergeler
dikkate alındığında, bu artış oranı fahiş niteliktedir ve objektif
ölçütlerle izah edilebilir değildir. Örneğin, taşınmazın bulunduğu bölgede
yakın tarihte gerçekleşen satışlarda arsa birim fiyatları ortalama
<_AAAA_> TL/m² seviyesindedir. Bu haliyle, dava konusu değer tespiti,
1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu md.29 ve Emlak Vergisine Matrah Olacak
Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzük md.26 hükümlerine aykırı biçimde,
gerçek değerinin çok üstünde belirlenmiştir.
3. Takdir komisyonu kararının hukuka aykırı olmasının bir diğer gerekçesi, değer tespit sürecindeki usuli eksikliklerdir.
Şöyle ki; komisyon kararında herhangi bir gerekçe belirtilmemiş, hangi
emsal ve kıstaslara dayanıldığı açıklanmamıştır. Oysa VUK Mükerrer 49. madde
uyarınca takdir komisyonu kararlarının gerekçeli olması zorunludur. Ayrıca
komisyonun oluşumunda ve toplanma usulünde de hata bulunmaktadır.
<_Mahalle_> muhtarı olan <_isim_>, karar toplantısına katılmadığını
beyan etmiştir. Bu da, VUK md.72’de öngörülen komisyon bileşimine
uyulmadığını göstermektedir. Usulüne uygun teşekkül etmeyen komisyonun aldığı
karar, şekil unsuru yönünden de hukuka aykırıdır.
4. Dava konusu işlemin uygulanması halinde, davacı
açısından telafisi güç zararlar doğacaktır. Zira emlak vergisi matrahının
üç kat artması neticesinde, davacının 2026 yılında ödeyeceği emlak vergisi de
yaklaşık üç kat artacaktır. Bu ise aile bütçesi üzerinde ağır bir yük
getirecektir. Eğer ileride davacı haklı bulunacak olursa, aradaki fark iade
edilse bile, yüksek tutarlı verginin ödenmesi süreç içinde finansal zorluk
yaratacaktır. Bu nedenle, 2577 sayılı İYUK md.27 uyarınca yürütmenin
durdurulması kararı verilmesi için gerekli koşullar mevcuttur: İşlemin açık
hukuka aykırılığı yukarıdaki gerekçelerle ortaya konulmuş olup, uygulanması
halinde davacı yönünden ciddi ve giderilmesi güç zararlara yol açacaktır.
5. Sonuç ve Talep: Yukarıda arz ve izah edilen
nedenlerle ve Sayın Mahkeme’ce re’sen göz önünde bulundurulacak sair hususlar
da dikkate alınarak:
- Davaya konu
<_İli_> <_İlçesi_> <_Mahallesi_> <_Cadde/Sokak_> için
Takdir Komisyonu’nca belirlenen <_XXXX_> TL arsa metrekare birim
değerine ilişkin kararın iptali,
- Yargılama
sonuna kadar dava konusu işlemin yürütmesinin durdurulmasına,
- Yargılama
giderleri ile vekalet ücretinin davalı idare üzerinde bırakılmasına,
Karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.
<_Tarih_>
Davacı (Ad Soyad / İmza)
(Vekille temsil ediliyorsa Avukatın Adı Soyadı)
Not: Yukarıdaki dilekçe şablonu, genel bir örnek olarak sunulmuştur. Her
bir davacının kendi taşınmazına, bulunduğu il/ilçeye ve somut durumuna göre
içerik uyarlaması yapması gerekir. Özellikle artış oranı, emsal satış
bilgileri, bölgesel özel durumlar (örn. yakın zamanda imar değişikliği olup
olmadığı gibi) dilekçeye eklendiğinde, mahkemenin durumu daha iyi
değerlendirmesi sağlanacaktır. Dilekçenin ekine, takdir komisyonu kararının
ilan metni veya belediyeden alınan değer tebligatı, emsal satış gösteren
belgeler/ilanlar ve davacıya ait tapunun örneği konulması isabetli
olacaktır. Ayrıca, dava açmadan önce bir avukata danışmak, usul ve esas
konularında hata yapılmaması adına önemle tavsiye olunur. Hukuki süreçlerin
doğru işletilmesiyle, fahiş artışların makul seviyelere çekilmesi ve emlak
vergisinde adaletin tesis edilmesi mümkün olabilecektir.
Kaynaklar: Emlak Vergisi Kanunu (1319), Vergi
Usul Kanunu (213) ve ilgili mevzuat; Danıştay ve Anayasa Mahkemesi kararları;
konuyla ilgili güncel makaleler ve haberler[6][27][3][13][48][1].
[1] [5] [7] [10] [14] [30] Emlak vergisi artışı 10 katı
buldu - Son Dakika Ekonomi Haberleri | Ntv Para
https://www.ntv.com.tr/ntvpara/emlak-vergisi-artisi-10-kati-buldu,zg8tdXboMUilnMACc7B_5g
[2] [3] [4] Ev sahipleri ve kiracılar dikkat!
Emlak vergisi ve rayiç bedel artıyor: Fiyatlar cebinizi yakabilir
https://yandex.com.tr/gundem/business/emlak-vergisi-cep-yakacak-3585110
[6] [8] [9] [11] [12] [19] [20] [21] [24] [26] [27] [28] [34] [35] [36] [37] [38] [39] [40] [41] [46] [47] [48] [49] [50] [51] Emlak Vergisine Esas Arsa Birim
Metrekare Değerlerine Karşı Yargı Yolu: Hukuki Dayanaklar, Süreç ve Güncel
İçtihatlar - Volkan ERDOĞDU, Vergi Mahkemesi Başkanı - Alomaliye.com
[13] [15] [16] [17] [18] [42] [43] [44] [45] Emlak vergisinde fahiş takdir
kararlarına karşı davalar açılmaya devam ediyor, yasal düzenleme ile artışların
sınırlandırılması da gündemde!
[22] [23] [25] [29] [31] [32] [33] Emlak Vergisi Takdirine İtiraz ve
Dava - Av. Seçil İlayda SÖNMEZ
https://www.secililaydasonmez.av.tr/emlak-vergisi-takdirine-itiraz-ve-dava/