Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmel...

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yarım Kalan Projeler ve Tapu Uyuşmazlıkları

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yarım Kalan Projeler ve Tapu Uyuşmazlıkları

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat (arsa payı karşılığı inşaat) sözleşmesi, arsa sahibinin arsasındaki belirli payı müteahhide devrettiği, buna karşılık müteahhidin o arsa üzerinde bina inşa edip bağımsız bölümler (daire, dükkan vb.) oluşturduğu bir sözleşme türüdür. Bu sözleşme sayesinde arsa sahibi, arsası üzerine yapılan yeni binadan bazı daireler ve/veya dükkanlar elde ederken; müteahhit de inşa ettiği binadan kalan bağımsız bölümleri alarak kazanç sağlamış olur. Taraflar arasında genellikle müteahhide düşecek daire ve dükkanların sayısı veya hangileri olduğu kararlaştırılır, geri kalanlar arsa sahibine kalır. Resmi şekil şartına tabi olan bu sözleşme, noterde düzenlenerek yapılmalıdır.

Örnek Senaryo: Mersin’de üç katlı eski bir apartmana sahip bir aile olduğunuzu düşünün. Bir müteahhit ile anlaşıp binayı yıkarak yerine 10 katlı modern bir apartman inşa etmesi için kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptınız. Anlaşmaya göre, yeni binadan 5 daire size (arsa sahibi olarak), kalan 5 daire müteahhide ait olacaktı. Müteahhit inşaatı tamamlayıp dairelerin bir kısmını satarak kar etmeyi planlıyor, siz de eski binanızın yerine yeni ve değerli daireler kazanmış oluyorsunuz. Kulağa her iki taraf için de kazançlı gelen bu model, uygulamada oldukça yaygındır.

Müteahhit Sözleşmeyi İhlal Ederse (Yarım Kalan İnşaat)

Peki, müteahhit inşaatı tamamlamazsa ne olur? Maalesef, ekonomik dalgalanmalar veya müteahhidin taahhüdünü yerine getirememesi gibi nedenlerle inşaatların yarım kalması sık rastlanır. Böyle bir durumda arsa sahibinin hukuken bazı seçimlik hakları doğar. Arsa sahibi genellikle sözleşmeyi feshedip müteahhide devredilmiş olan tapu paylarının kendisine geri verilmesini, yani müteahhit adına yapılmış tapu kayıtlarının iptal edilerek kendi adına tescil edilmesini mahkemeden talep edebilir. Gerçekten de Yargıtay uygulamasına göre inşaat önemli ölçüde yarım kalmışsa arsa sahibi sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir ve müteahhide düşen arsa paylarının iadesini isteyebilir.

Örneğin, müteahhit binanın sadece %30’unu tamamlayıp inşaatı durdurmuşsa, arsa sahibi mahkemeye başvurarak sözleşmenin feshini ve daha önceden müteahhide devrettiği arsa paylarının geri alınmasını talep edebilir. Nitekim Yargıtay da bir kararında “inşaat yarım bırakılmışsa arsa sahibi sözleşmeyi feshederek tapuda müteahhide devredilmiş payların kendisine devrini talep edebilir” diyerek bu durumu ifade etmiştir. Bu yolla arsa sahibi, elindeki arsanın (ve bitmemiş binanın) kontrolünü tekrar kazanarak zararını azaltmaya çalışır.

Yarım Kalan İnşaata Rağmen Yapılan Satışlar

Sorun: İnşaat henüz tamamlanmadan müteahhit, kendisine düşeceği varsayılan bazı daire veya dükkanları başkalarına satmışsa ne olacak? Uygulamada sıkça, müteahhit daha proje devam ederken finansman sağlamak amacıyla ileride kendi hakkı olacak bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devredebilmektedir. Özellikle kat irtifakı kurulup daireler tapuda isimlere ayrıldıktan sonra, müteahhit payına düşen bazı daireleri erkenden satabilir. Hatta bazı sözleşmelere müteahhidin belirli aşamalara geldiğinde belirli sayıda bağımsız bölümü satmasına izin veren hükümler de konulur. Örneğin bir sözleşmede “çatı betonu dökülünceye kadar müteahhit en fazla 10 daire satabilir” gibi kademeli satış yetkisi tanınmış olabilir.

İnşaat ilerlerken müteahhit daireleri sattığında, alıcılar çoğu kez tapuda resmi devri de gerçekleştirmektedir. Yani müteahhit payına düşen bir daire, tapuda alıcı adına tescil edilir. İşler yolunda giderse sorun yoktur; müteahhit inşaatı bitirir, arsa sahibi ve diğer alıcılar evlerine kavuşur. Ancak inşaat yarım kalırsa ve arsa sahibi sözleşmeyi feshederse, önceden satılmış olan bu daire ve dükkanların akıbeti belirsiz hale gelir. Arsa sahibi kendi arsasını ve binayı geri almak isterken, daireleri satın alan üçüncü kişiler de “biz bu daireyi tapudan aldık, mülkümüzü kaybetmek istemiyoruz” diyecektir.

Örneğin, gerçek bir olayda Mersin’de 1995 tarihli bir sözleşmeyle 90 bağımsız bölümlü bir apartman projesi yapılmıştır. Müteahhit, aynı zamanda arsanın bir kısmının da sahibidir ve proje henüz %28 seviyesindeyken kendi payına düşen 15 adet daire ve dükkanı farklı kişilere satmıştır. Sonrasında inşaat durma noktasına gelmiş ve arsa sahipleri sözleşmeyi feshederek bu satış yapılan bağımsız bölümlerin tapularının iptalini talep etmiştir. Şimdi, bu gibi durumlarda üçüncü kişilerin tapusu iptal edilecek mi, yoksa korunacak mı?

Üçüncü Kişilerin İyiniyetli Kazanımı Nedir?

Medeni hukukta iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımının korunması ilkesi devreye girer. Türk Medeni Kanunu m.1023’e göre “tapu kütüğündeki kayda iyiniyetle güvenerek mülkiyet veya ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur”. Basitçe ifade etmek gerekirse, eğer bir kişi tapu sicilinde mülk sahibinin müteahhit olduğunu görüp bir daire satın aldıysa ve bu kayda güvenmekte mazur ise, daha sonra arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme sorunları nedeniyle o kişinin mülkiyeti elinden alınmaz. Bu ilke, tapu siciline duyulan güveni koruyarak piyasadaki istikrarı sağlamayı amaçlar.

Yukarıdaki örneğe dönersek: Daireleri satın alan kişiler, tapu kayıtlarında dairelerin müteahhit adına tescilli olduğunu gördüler ve resmi satış sözleşmesiyle tapularını aldılar. Onların açısından bakıldığında, ortada geçerli bir tapu devri vardır. Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sözleşme detaylarını veya olası anlaşmazlıkları bilmeleri beklenmez. İşte bu nedenle, iyiniyetli sayılan bu alıcıların kazanımlarının korunması gerekir. Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi de anılan Mersin örneğinde, sözleşmede kimin hangi bağımsız bölüme sahip olacağı açıkça belirtilmediği ve bu konuda tapuda herhangi bir uyarı şerhi de bulunmadığı için, daireleri satın alan üçüncü kişilerin tapu kaydına güvenerek hareket ettiklerini ve mülkiyet haklarının korunması gerektiğini vurgulamıştır.

Bu durumda mahkeme, arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebini reddederek, üçüncü kişilerin tapularını geçerli saymıştır. Başka bir deyişle, daireyi satın alanlar evlerinin sahibi olmaya devam etmiş; arsa sahipleri ise müteahhide karşı sadece tazminat veya diğer hukuki yollara başvurabilmiştir. Tapuya güven ilkesi, arsa sahibinin hakkını bir anlamda feda ederek toplumda taşınmaz alım satımında güvenliği sağlamış olur.

Kötüniyet İddiası ve İstisnai Durumlar

Elbette iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması prensibinin de istisnaları vardır. Kötüniyetli yani tapu kaydına güvenmekte mazur olmayan alıcılar bu korumadan yararlanamaz. Eğer alıcının, müteahhidin aslında o daireyi satmaya yetkili olmadığını bilebilecek durumda olduğu ispatlanırsa tapu iptal edilebilir. Uygulamada kötü niyetin ispatı zordur, ancak bazı durumlar şüphe uyandırabilir. Örneğin:

• Alıcı, müteahhidin yakın akrabası veya ortağı ise,

• Satış bedeli piyasa değerinin çok altında ise,

• Satış, proje durduktan veya sözleşme feshedildikten sonra alelacele yapılmışsa,

• Tapuda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi varsa (aşağıya bakınız),

gibi hallerde alıcının aslında işin içyüzünü bildiği veya gereken özeni göstermediği kabul edilebilir. Nitekim Yargıtay bir kararında, müteahhit ile alıcı arasında el ve iş birliği (danışıklı işlem) bulunduğu ortaya çıkarsa tapu iptali ve tescile karar verilmesi; aksi halde tapu iptali mümkün değilse tazminat yoluna gidilmesi gerektiğini belirtmiştir. Yani, eğer arsa sahibi alıcının kötü niyetli olduğunu kanıtlarsa, dairesini geri alabilir; kanıtlayamazsa, genellikle üçüncü kişinin mülkiyetine dokunulmaz ve arsa sahibine alternatif olarak tazminat gibi çareler düşünülür.

Öte yandan, hukuk dünyasında bu konuda farklı görüşler de bulunmaktadır. Doktrinde bazı yazarlar sözleşmenin feshi halinde üçüncü kişiye yapılan temliklerin geçersiz sayılması (arsa sahibinin dairesini geri alması) gerektiğini savunan görüşler ortaya atmıştır; bazıları ise üçüncü kişinin kazanımının korunması gerektiğini belirtir. Hatta konu Anayasa Mahkemesi’ne bile yansımış; yüksek mahkeme, sözleşme feshi sonucu üçüncü kişinin tapusunun iptal edilmesinin, o üçüncü kişinin mülkiyet hakkını ihlal etmediğine dair karar vermiştir. Yargıtay’ın da bir dönem sözleşmenin geriye etkili feshedilebileceği (%90’dan az tamamlanmışsa) yönünde içtihat geliştirdiği görülmüştür. Ancak güncel uygulamada Yargıtay, genellikle üçüncü kişilerin iyiniyetini koruyan yaklaşımı benimsemektedir. Bu durum, arsa sahipleri yönünden hakkaniyete aykırı görünse de tapu siciline güven ilkesinin bir sonucudur.

Uyuşmazlıkların Önlenmesi İçin Öneriler

Yarım kalan inşaatlar ve tapu uyuşmazlıkları, hem arsa sahipleri hem de daire satın alanlar için ciddi mağduriyetler doğurabilir. Bu riskleri azaltmak için tarafların alabileceği bazı önlemler vardır:

• Arsa Sahipleri için: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinizi mutlaka noter huzurunda resmi şekilde yapın. Ayrıca sözleşme yapıldıktan sonra tapu siciline şerh koydurun. Tapu kütüğüne “Bu arsa üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi vardır (müteahhit lehine inşaat hakkı vardır)” şeklinde şerh verilmesi, sözleşmenin üçüncü kişilere karşı da ileri sürülmesini sağlar. Böylece arsa sahibi, müteahhidin sözleşmeye aykırı olarak arsayı veya paylarını başkalarına devretmesini önleyebilir; olası satışlarda alıcılar tapudaki şerhi görüp iyi niyet iddiasında bulunamayacaklardır. Bunun yanı sıra, müteahhide inşaat ilerledikçe kademeli pay devri yapmak, inşaat tamamlanmadan müteahhide düşen tüm bağımsız bölümleri onun adına tescil etmemek de bir önlemdir. Sözleşmeye inşaatın belirli seviyelerinde belirli sayıda satış yapabileceğine dair hükümler koyarken de, müteahhidin belirtilen seviyeyi gerçekten tamamladığından emin olmak için sıkı denetim yapın.

• Müteahhitler için: Projenin finansmanını doğru planlayın. Yarım bırakılan her proje, itibar kaybı ve hukuki sorun demektir. Arsa sahibine karşı sözleşme yükümlülüklerinizi yerine getiremeyecekseniz, önceden anlaşarak projeden çekilmek uzun vadede daha az zararlı olabilir. Ayrıca, bina tamamlama sigortası gibi teminatlar sunmak, hem arsa sahibini hem de daire alanları güvenceye alacaktır (hatta yeni mevzuatta bina tamamlama sigortasının teşvik edildiğini belirtelim). Unutmayın, sözleşme feshedilirse ve siz sözleşme şartlarına aykırı hareket etmişseniz, büyük olasılıkla arsa sahiplerine karşı tazminat ödemek zorunda kalacaksınız.

• Daire Satın Alanlar (Yatırımcılar/Vatandaşlar) için: Devam eden bir projeden daire satın alırken çok dikkatli olun. İlk olarak, projenin yasal durumunu tapu dairesinden araştırın. Tapu kaydında arsa üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi olup olmadığına bakın. Böyle bir şerh varsa, inşaat tamamlanmadan alacağınız tapunun ilerde iptal riski olabileceğini bilin. Müteahhitten alacağınız gayrimenkulün, gerçekten müteahhit adına kayıtlı ve onun hakkı olan bir bağımsız bölüm olduğundan emin olun. İnşaatın tamamlanma seviyesini ve projenin gidişatını araştırın; mümkünse teknik bir uzmana danışın. Sözleşme yapın: Müteahhit ile alıcı arasında noter onaylı bir satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bunu da tapuya şerh ettirmek, haklarınızı bir nebze koruyabilir. Son olarak, eğer proje yarım kalırsa hak arama yolunuzun mahkeme olacağını unutmayın – tüketici mahkemesi veya genel mahkemelerde hakkınızı aramanız gerekebilir. Erken önlem almak, sonradan dava yoluna gitmekten daha kolaydır.

Sonuç

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, doğru uygulandığında her iki taraf için de kazançlı ve pratik bir çözüm sunar. Ancak inşaatların yarım kalması veya müteahhitlerin sözleşmeye aykırı davranması halinde tapu iptali ve tescil davaları gibi zorlu hukuki süreçler ortaya çıkmaktadır. Özellikle müteahhidin üçüncü kişilere yaptığı satışlar, arsa sahibi ile iyi niyetli alıcıları karşı karşıya getirmektedir. Yargıtay’ın güncel içtihatları, tapu siciline güvenerek mülk edinen iyi niyetli üçüncü kişileri koruma eğilimindedir. Bu durum arsa sahipleri açısından haksızlık gibi görülse de, hukukun amacı toplumda genel güvenirliği sağlamaktır.

En iyisi, bu tür uyuşmazlıkları doğmadan önlemektir. Taraflar sözleşme aşamasında ve sonrasında gerekli özeni göstermeli, uzman bir avukattan danışmanlık almalıdır. İnşaat sektöründeki tüm paydaşlar – arsa sahipleri, müteahhitler, yatırımcılar, mimarlar, mühendisler ve hukukçular – yarım kalan projelerin sadece ekonomik değil hukuki açıdan da ciddi sonuçlar doğurduğunu bilerek hareket etmelidir. Böylece, hem bireylerin mülkiyet hakları korunabilir hem de gayrimenkul sektöründe güven ortamı sürdürülebilir.

Kaynakça: Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve tapu uyuşmazlıkları ile ilgili Yargıtay kararları ve doktrindeki görüşler derlenerek hazırlanmıştır. Bu makalede verilen bilgiler, her kesimden okuyucunun anlayabileceği bir dilde sunulmaya çalışılmıştır. Sizin de benzer bir hukuki sorununuz varsa uzman görüşü almanız faydalı olacaktır.