Miras Kalan Taşınmazlarda Kira Geliri ve Ecrimisil Sorunu
Miras Kalan Taşınmazlarda Kira
Geliri ve Ecrimisil Sorunu
Miras olarak kalan bir taşınmazın
mirasçılardan biri tarafından kullanılması veya kiraya verilmesi, diğer
mirasçılar arasında ciddi uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Mirasçılar, miras
kalan ev veya arazi üzerinde eşit haklara sahiptir ve hiçbiri diğerinin
rızası olmadan tek başına tasarrufta bulunamaz[1][2]. Bu makalede miras ortaklığında
taşınmazın kiraya verilmesi halinde ortaya çıkan kira geliri paylaşımı,
ecrimisil talepleri, Yargıtay kararları ve tahliye süreçleri sade
bir dille ele alınmaktadır.
Miras Ortaklığında Mülkiyet ve Kiraya Verme
Türk Medeni Kanunu’na göre miras bırakanın ölümüyle birlikte birden çok
mirasçı varsa, tereke üzerinde elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde
mülkiyet) kurulmaktadır[3]. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılar tereke mallarına birlikte malik
olur; payları belirlenmemiştir ve ancak oybirliğiyle karar alabilirler[2]. Bu nedenle, elbirliği halindeki bir taşınmazı mirasçılardan birinin
tek başına kiraya vermesi hukuken geçerli değildir. Yargıtay’ın yerleşik
içtihatlarına göre, diğer mirasçıların onayı olmadan veya temsilci atanıp
yönetim kararı alınmadan yapılan kira sözleşmeleri geçersiz sayılmaktadır[4]. Aynı şekilde paylı mülkiyete (payları belirlenmiş ortak mülkiyet)
geçildikten sonra da, taşınmazı kiraya verme gibi önemli yönetim işleri için
mirasçıların hem pay hem çoğunluk kararı gerekir; bu çoğunluk
sağlanmadan yapılan kira sözleşmeleri de Yargıtay tarafından geçersiz kabul
edilmektedir[4].
Örnek: Miras kalan bir evi, mirasçılardan biri
diğerlerinin haberi olmadan üçüncü bir kişiye kiraya vermiş olsun. Bu durumda,
kira sözleşmesi diğer mirasçılar bakımından bağlayıcı değildir ve hukuken
geçersiz sayılır[4]. Kiracı üçüncü kişi, diğer mirasçıların payları yönünden adeta izinsiz
bir işgalci durumundadır. Bu nedenle diğer mirasçılar, kira sözleşmesini
tanımayarak kiracıya karşı elatmanın önlenmesi (müdahalenin meni) veya fuzuli
işgal nedeniyle tahliye davası açabilirler[5]. Bu davalarla kiracının çıkarılması sağlanabilir ve taşınmaz
üzerindeki haksız kullanım sona erdirilebilir.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Nedir ve Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil, bir taşınmazın maliki veya hak
sahibi olmayan biri tarafından izinsiz kullanımı sonucunda ödenen haksız
işgal tazminatıdır. Miras hukuku bağlamında, eğer mirasçılardan biri
taşınmazı tek başına kullanarak diğer mirasçıların faydalanmasına engel
oluyorsa, bu mirasçı hukuken işgalci sayılabilir ve diğerleri ondan
ecrimisil talep edebilir[6]. Ecrimisil miktarı genellikle taşınmazın rayiç kira değeri üzerinden
hesaplanır; yani taşınmazın ilgili dönem için getirebileceği makul kira bedeli
tespit edilir. Bu hesaplama, taşınmazın konumu, büyüklüğü, kullanım şekli gibi
kıstaslar dikkate alınarak uzman bilirkişilerce yapılır. Örneğin, bir dairenin
haksız kullanımı söz konusuysa, o dairenin o yıllardaki ortalama kira değeri
ecrimisil tutarı olarak belirlenir. Ecrimisil talebinde bulunan mirasçı, uğradığı
zararı ayrıca ispat etmek zorunda değildir – taşınmazın gelir getirmemiş
olması dahi tazminata engel değildir, zira haksız kullanımın kendisi
tazminat sebebidir[7]. Yargıtay kararlarında da, taşınmaz gelir getirmese bile haksız
kullanımın başlı başına tazminat gerektirdiği vurgulanmıştır[8].
Ecrimisil taleplerinde dikkat edilmesi gereken bazı hukuki koşullar
vardır:
·
Mülkiyet hakkı: Davacı, taşınmazın maliki veya miras payı sahibi olmalıdır.
Mirasçılar, henüz paylaşım yapılmamış olsa bile elbirliği halindeki mülkiyet
paylarına dayanarak ecrimisil isteyebilirler[9].
·
İzinsiz kullanım: Taşınmazın, talepte bulunanın izni olmaksızın ve herhangi bir
geçerli sözleşmeye dayanmaksızın kullanılıyor olması gerekir[10]. Eğer kullanım, mirasçılar arasında örneğin bir anlaşmaya veya
nöbetleşe kullanıma dayanıyorsa, ya da mirasçı kullanıma rıza göstermişse
ecrimisil istenemez.
·
Kötüniyet: Haksız işgal tazminatı için, taşınmazı kullanan kişinin kötüniyetli
olması aranır[11]. Mirasçılar arasındaki durumda, diğerlerinin rızası olmadan taşınmazı
tek taraflı kullanan mirasçı, kural olarak iyi niyet iddiasında bulunamaz.
Kanun (TMK m.995), kötü niyetli zilyedin elde ettiği veya elde etmeyi ihmal
eylediği ürünlerin (kira, kullanım bedeli gibi) tazminatını ödemekle yükümlü
olduğunu belirtir[12]. Dolayısıyla izinsiz kullanan mirasçı, en azından kendi payını aşan
kullanım oranı için kötü niyetli kabul edilir ve ecrimisil ödemek zorunda
kalır.
·
Zamanaşımı: Ecrimisil talepleri, hukuken 5 yıllık zamanaşımına tabidir[13]. Davacı mirasçı, dava açtığı tarihten geriye dönük en fazla 5 yıllık
süre için ecrimisil isteyebilir. Daha eski dönemlere ilişkin haksız kullanım
bedelleri zamanaşımı nedeniyle talep edilemez. (Not: Eğer haksız kullanım
devam ediyorsa, dava tarihinden sonraki kullanımlar için de talep hakkı doğmaya
devam eder.)
Ecrimisil hesaplaması yapılırken, taşınmazın
ilgili dönemdeki emsal kira bedelleri esas alınır. Ayrıca ecrimisil
tutarına, genellikle dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilir.
Örneğin, bir mirasçı 2018-2023 arası haksız kullanım için 100.000 TL ecrimisil
talep ettiyse, mahkeme uygun görürse bu tutarın dava tarihinden itibaren
işleyecek yasal faiziyle birlikte ödenmesine karar verebilir[14]. Böylece haksız fiil niteliğindeki kullanım nedeniyle diğer
mirasçıların kaybı telafi edilmeye çalışılır.
İntifadan Men Şartı ve
İstisnaları
Ecrimisil
davalarına özgü olarak Yargıtay uygulamasında geliştirilen önemli bir koşul “intifadan
men” (faydalanmadan men etme) şartıdır. İntifadan men, kısaca,
taşınmazı fiilen kullanan kişiye diğer paydaşların kullanıma rızalarının
olmadığını ve kendilerinin de taşınmazdan faydalanmak istediklerini
bildirmeleri demektir[15].
Mirasçılardan biri evde oturuyorsa, diğer mirasçıların doğrudan geçmişe dönük
kira bedeli (ecrimisil) talep edebilmeleri için öncelikle bu ihtarı yapmaları
gerekir[16].
Uygulamada genellikle noter kanalıyla gönderilen bir ihtarname ile,
taşınmazı kullanan mirasçıdan taşınmazı boşaltması veya kira ödemesi talep
edilir[16]. Bu
ihtar ile birlikte, diğer mirasçılar taşınmazdan yararlanmak istediklerini ve
haksız kullanıma artık rıza göstermediklerini resmi olarak ortaya koymuş
olurlar[15].
İntifadan
men ihtarının tebliğ tarihinden sonraki dönem için ecrimisil
istenebilir; ihtar gönderilmeden önceki kullanım için kural olarak ecrimisil
hükmedilmez[17][18].
Yargıtay, birden fazla kararında, paydaşın ancak men edildikten sonraki döneme
ait ecrimisil talebinin dinlenebileceğini vurgulamıştır[17].
Örneğin, Yargıtay 8. Hukuk Dairesi bir kararında, davalı paydaşlara
15.03.2012’de gönderilen ihtarname ile intifadan men koşulu gerçekleştiği için,
ancak bu tarihten sonraki kullanımlar için ecrimisil istenebileceğini
belirtmiştir[17][18].
Bununla
birlikte, intifadan men şartının istisnaları da mevcuttur. Yargıtay’ın
yerleşik uygulamalarına göre bazı durumlarda önceden ihtar gönderilmemiş olsa
da ecrimisil talebi kabul edilebilir. Şu hallerde intifadan men
aranmayabileceği belirtilmektedir[19]:
·
Doğal veya hukuksal semere
getiren taşınmazlar: Taşınmaz, meyve, ürün ya da kira
geliri gibi doğal veya hukuki semere elde edilen bir yer ise,
paydaşların ayrıca men ihtarı yapmasına gerek kalmadan, geliri tek taraflı
toplayan paydaştan diğerleri payları oranında alacak talep edebilir. Örneğin
mirasçı, ortak tarlanın bütün mahsulünü topladıysa veya ortak evin kirasını tek
başına aldıysa, diğer mirasçılar ihtar aranmaksızın haklarını isteyebilirler[19].
·
Paydaşlığın inkarı veya mülkün
tamamına el atma: Taşınmaza tek başına sahip çıkan,
diğer mirasçıların haklarını inkâr eden veya mülkün tamamında hak iddia
eden bir mirasçı varsa, onun kötü niyeti açık olduğundan ihtar şartı
aranmamaktadır[19].
·
Fiili paylaşma (taksim)
anlaşmaları: Mirasçılar arasında taşınmazın
kullanımına ilişkin önceden yapılmış bir fiili taksim anlaşması varsa ve
her paydaş belli bir kısmı kullanıyor ise, bu sınırlar dışında bir kullanım
olursa ihtarsız da talep mümkündür. Örneğin, kullanım anlaşmasına aykırı
şekilde bir paydaş başkasının bölümünü işgal ettiyse, doğrudan ecrimisil
istenebilir[19].
·
Önceki dava ve takipler: Davacı mirasçı, daha önce aynı taşınmazla ilgili elatmanın önlenmesi,
ecrimisil vb. bir dava açmış ya da icra takibi yapmışsa, aslında ihtar
iradesini fiilen ortaya koymuş sayılır. Bu durumda yeniden ihtar göndermesine
gerek olmadan tekrar ecrimisil talep edebilir[20].
Yukarıdaki
istisnalar dışında, genel olarak “men edilmedikçe paydaş paydaştan ecrimisil
isteyemez” ilkesi geçerlidir[15]. Bu
nedenle, mirasçılar arasındaki böyle bir uyuşmazlıkta dava açmadan önce mutlaka
hukuki bir ihtarla karşı tarafı uyarmak en sağlıklı yol olacaktır[16].
Mirasçının Kira Alacağı ve Yargıtay Kararları
Miras kalan taşınmaz üçüncü kişilere kiraya verilmiş ve kira gelirleri
mirasçılardan biri veya birkaçı tarafından yıllarca toplanmış olabilir.
Hukuken, kira bedeli de tıpkı taşınmazın kendisi gibi mirasın bir parçasıdır
ve tüm mirasçılara miras payları oranında ait olması gerekir[21]. Bu nedenle, kira gelirini toplayan mirasçı, diğer mirasçıların payına
düşen tutarları onlara ödemekle yükümlüdür. Eğer bu ödemeyi yapmamışsa, diğer
mirasçılar söz konusu mirasçıya karşı kira alacağı davası açarak
haklarını talep edebilirler.
Yargıtay içtihatları, mirasçılardan birinin diğerlerinin rızası olmadan
taşınmazı kiraya vermesi durumunu, vekaletsiz iş görme hükümleri
çerçevesinde değerlendirmektedir[22]. Başka bir deyişle, paydaşın izni olmadan ortak malı kiraya veren
mirasçı, sanki diğer mirasçılar adına vekaletsiz bir işlem yapmış kabul
edilir[22]. Türk Borçlar Kanunu’na göre vekaletsiz iş gören, yapılan işlemin
sonuçlarından sorumlu olup, diğer hak sahiplerine karşı elde ettiği faydaları
iade yükümlülüğü altındadır. Nitekim Yargıtay kararlarında, çoğunluğun onayı
olmadan yapılan kira sözleşmesi geçersiz olsa bile kirayı tahsil eden
mirasçının, diğer mirasçılara paylarına düşen tutarı ödemesi gerektiği açıkça
belirtilmiştir[22]. Bu kapsamda, izin almadan kiraya veren kardeşe karşı diğerleri geçmişe
dönük kira paylarını talep edebilir.
Mirasçıların kira alacağı taleplerinde zamanaşımı süresi genel
olarak 10 yıl olarak uygulanmaktadır[22]. Özellikle vekaletsiz iş görme kaynaklı taleplerde, diğer mirasçılar geriye
dönük 10 yıla kadar biriken kira gelirlerinin kendi paylarına düşen kısmını
talep edebilirler[23]. Örneğin, bir mirasçı 2012-2022 arasında ortak eve ilişkin tüm
kiraları tek başına topladıysa, diğer mirasçılar 2022’de açacakları davada
2012’ye kadarki (10 yıllık) döneme ait paylarını isteyebilirler. Bu taleplere
de yine yasal faiz işletilmesi mümkündür. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi ve
diğer daireler, paydaşın onaysız kira toplamasını haksız ve diğer paydaşların
alacak hakkını doğurucu bir fiil olarak nitelendirmiştir[24]. Sonuç olarak mahkemeler, hesaplanan kira alacaklarının miras payları
oranında faiziyle birlikte diğer mirasçılara ödenmesine karar
verebilmektedir[25][14].
Önemli Yargıtay Kararları:
Yargıtay 1. HD 2014/7383 E., 2014/10676 K. sayılı kararında, “Paylı
mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaşlardan her
zaman payına vaki elatmanın önlenmesini ve/veya ecrimisil isteyebilir.
Elbirliği mülkiyetinde de paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını
almadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar
aleyhine ecrimisil davası açabilir” diyerek, mirasçının izinsiz kullanımına
karşı diğer mirasçıların dava hakkını vurgulamıştır[26]. Ancak aynı kararda, “o paydaşın payına karşılık çekişmesiz
kullandığı bir kısım yer varsa açacağı ecrimisil davası dinlenemez”
ifadesiyle, payı oranında kullanım yapan mirasçıya ecrimisil talebinin kısıtlı
olduğunu da belirtmiştir[27]. Yani bir mirasçı, kendi miras payını aşan ölçüde bir kullanım
yapıyorsa diğerleri alacak talep edebilir; eğer kullanımı kendi hakkına denk
düşüyorsa, uyuşmazlığın çözümü için ecrimisil yerine taksim (paylaşım)
davası açılması uygun görülmektedir[27].
Bir başka önemli husus, mirasçılar arasında taşınmaz gelirlerinin
paylaşılmaması durumunda müdahalenin men’i (elatmanın önlenmesi) davasının
da gündeme gelebilmesidir. Örneğin Yargıtay, kira gelirini tek başına alan
mirasçıya karşı diğerlerinin hem geçmiş kira paylarını isteyebileceğini hem de
gerekiyorsa müdahalenin önlenmesi davasıyla bu durumun devamını
engelleyebileceğini belirtmiştir[5]. Uygulamada, mahkemeler hakkaniyete uygun çözüm için gerekirse
taşınmazın satışına dahi hükmedebilmektedir (örneğin paylaşım davası ile).
Taşınmazın Tahliyesi ve Çözüm Yolları
Miras kalan bir ev veya işyerinde halen oturan veya kullanmakta olan
mirasçı varsa, diğer mirasçılar onun tahliyesini isteyebilir ancak bunu kendi
başlarına gerçekleştiremezler. Kanunen hiçbir mirasçı, diğerini doğrudan
doğruya evden çıkarma yetkisine sahip değildir[6]. Bunun için izlenebilecek yollar şunlardır:
- İhtar ve Uzlaşma Girişimi: İlk adım
olarak, diğer mirasçılar, taşınmazı tek başına kullanan mirasçıya noter
kanalıyla bir ihtarname göndererek taşınmazın ortak kullanımını
talep edebilir ya da belli bir sürede boşaltmasını isteyebilirler[16]. Bu ihtarda, kullanılmayan miras payları için ecrimisil talep
edileceği de bildirilebilir. Bazı durumlarda, bu girişim karşı tarafla
uzlaşma zemini hazırlayabilir; örneğin mirasçılar kira geliri paylaşımı
konusunda anlaşmaya varabilir veya dönüşümlü kullanım konusunda mutabık
kalabilirler.
- Ecrimisil ve Tahliye Davası: İhtar sonuç
vermezse, mirasçılar Asliye Hukuk Mahkemesi’nde ecrimisil davası
açarak geçmişe dönük kira karşılığı tazminatı talep edebilirler[28]. Ecrimisil davası açılması, dolaylı olarak tahliye talebini de
içerir, çünkü genellikle haksız işgalin sonlandırılması da istenir. İster
mirasçı olsun ister onun kiraya verdiği bir üçüncü kişi olsun, taşınmazı
haksız kullanan kişi hakkında müdahalenin men’i (elatmanın önlenmesi)
davası açılabilir. Mahkeme, kullanımın haksız olduğuna kanaat getirirse,
taşınmazın boşaltılmasına hükmedecektir[5]. Kararın icrası ile birlikte haksız işgalci tahliye edilecek ve
taşınmaz tüm mirasçıların ortak kullanımına açılacaktır.
- Sulh Hukuk’ta Paylaşım (Taksim) Davası:
Mirasçılar arasındaki anlaşmazlık köklü bir şekilde çözülemiyorsa, her
mirasçı ortaklığın giderilmesi davası (taksim davası) açma hakkına
sahiptir[29]. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülen bu dava sonucunda, mirasın
elbirliği mülkiyeti sona erdirilir. Taşınmaz ya fiilen paylaştırılır
(mümkünse bölünerek her mirasçıya düşen kısımlar ayrılır) ya da satılarak
parası mirasçılar arasında paylaştırılır. Bu süreç sonunda tek bir
mirasçı taşınmazı alıp diğerlerine bedelini ödeyebilir veya üçüncü bir
alıcıya satılıp gelir paylaşılabilir. Her halükarda ortaklığın
giderilmesiyle birlikte bir mirasçının taşınmazı tek taraflı kullanma
durumu da sona ermiş olur. Bu dava, özellikle kardeşler arasında uzlaşma
mümkün olmadığında en kesin çözüm yoludur[29].
- Miras Ortaklığına Temsilci Atanması:
Miras paydaşları, uzun dava süreçlerine girmeden geçici bir çözüm olarak,
mahkemeden miras ortaklığına bir temsilci atanmasını talep
edebilirler[30]. TMK gereği atanacak temsilci, terekeye ait taşınmazın yönetimini
üstlenerek, örneğin taşınmazı kiraya verip kira bedelini mirasçılar
arasında paylaştırmakla yükümlü olabilir[30]. Bu yöntem, mirasçılar arasında geçici bir barış sağlar;
taşınmazın gelirinden herkes payını alırken kullanım ve yönetim temsilci
eliyle yürütülür. Ancak bu daimi bir çözüm olmayıp, esasen paylaşım davası
sonuçlanıncaya kadarki dönemi düzenlemeye yöneliktir.
Tahliye sürecinde unutulmaması gereken, eğer
taşınmazda oturan mirasçının lehine kurulmuş bir hak varsa onun gözetilmesidir.
Örneğin, mirasbırakan tarafından bir mirasçıya sükna hakkı (yaşam boyu
oturma hakkı) tanınmışsa veya vasiyetnameyle bu tür bir hak bırakılmışsa, diğer
mirasçılar o kişiyi çıkaramazlar. Sükna hakkı yasal bir irtifak hakkıdır ve hak
sahibi mirasçı, bu hak kapsamında taşınmazda kalabilir. Böyle bir durumda diğer
mirasçılar ancak, sükna hakkı sahibinin bu hakkı kötüye kullanması halinde (örneğin
taşınmazı üçüncü kişilere kiralaması gibi) hukuki yollara başvurabilirler[31].
Sonuç olarak, miras kalan bir taşınmazın yıllarca tek taraflı
kullanılması veya kira gelirlerinin paylaşılmaması durumunda, hukuk düzeni
mirasçıları koruyucu mekanizmalar sunmaktadır. Mirasçılar, haklarına
kavuşmak için ecrimisil davaları, kira alacağı talepleri, tahliye ve ortaklığın
giderilmesi davaları gibi yollara başvurabilirler. Bu süreçlerde Yargıtay
kararları genellikle mirasçıların eşit hak sahibi olduğu prensibini
vurgulayarak, haksız kazanç elde eden veya diğerini dışlayan paydaşların elde
ettiği gelirleri iade etmesi ve haksız kullanımın son bulması yönünde
şekillenmektedir[1][22].
Vatandaşlar ve uygulayıcılar için tavsiye: Miras
ortaklığında mal paylaşımı veya kullanım konusunda anlaşmazlık yaşıyorsanız,
öncelikle diğer mirasçılarla iletişim ve uzlaşma yolunu deneyin. Bu
mümkün olmazsa, hak kaybına uğramamak için hukuki yollara zamanında başvurun.
İhtar göndermek, arabuluculuk istemek veya doğrudan dava açmak gibi adımları
geciktirmeyin. Ayrıca bu alanda uzman bir hukukçudan destek almak, sürecin
doğru yönetilmesi ve haklarınızın tam olarak korunması bakımından faydalı
olacaktır[32]. Unutmayın ki miras hukuku ve ortak mülkiyet konuları karmaşık
olabilir; yasal haklarınızı bilerek hareket etmeniz, ileride telafisi güç
kayıpları önleyecektir.
Kaynaklar: Bu makalede yer verilen bilgiler
güncel yargı kararları ve hukuk kaynakları ışığında derlenmiştir. Özellikle Av.
Uğur Uzun’un “Miras Kalan Gayrimenkulün Kiraya Verilmesi” başlıklı yazısından[4][22], Av. Büşra Koç’un elbirliği mülkiyeti ve ecrimisil konulu makalesinden[15][19] ve çeşitli Yargıtay kararlarının özetlerinden yararlanılmıştır. Ayrıca
Av. Doğa Eserçelik ve Av. Saim İncekaş gibi hukukçuların konuya dair
açıklamaları referans alınmıştır. Bu sayede mirasçının kira alacağı,
ecrimisil hesaplaması, Yargıtay içtihatları ve tahliye süreçleri hakkında
kapsamlı ve güvenilir bir bilgi sunulması amaçlanmıştır.[1][7]
[1] [6] [16] [21] [28] [29] [31] [32] Mirasçının Kira Alacağı 2025 » Av. Doğa Eserçelik
https://www.esercelik.av.tr/mirascinin-kira-alacagi/
[2] [3] [4] [5] [22] [23] [24] [30] MİRAS KALAN GAYRİMENKULÜN KİRAYA VERİLMESİ - Hukuki Haber
https://www.hukukihaber.net/miras-kalan-gayrimenkulun-kiraya-verilmesi
[7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [15] [19] [20] [26] [27] MİRASÇILAR ARASINDA ELBİRLİĞİ İLE MÜLKİYET DURUMUNDA HAKSIZ İŞGAL
TAZMİNATI (ECRİMİSİL) - Hukuki Haber
[14] [17] [18] [25] Paydaş-Mirasçı Taşınmazı Bizzat Kendisi Kullanıyorsa Ecrimisil İçin
İntifadan Men Gerekir | Adana Avukat | İncekaş Hukuk