Paylı Mülkiyette Önalım (Şufa) Hakkının Kullanımı ve Muvazaalı Satışın Değerlendirilmesi Üzerine Güncel Kararlar Işığında Bir İnceleme
Giriş
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732 ila 734. maddeleri arasında
düzenlenen yasal önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyete tabi
taşınmazlarda bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer
paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Önalım hakkının amacı, paylı
taşınmazlara yabancı üçüncü kişilerin girmesini engellemek ve hissedarlar
arasında ortaklığın korunmasını sağlamaktır.
Bu makalede, Adana 12. Asliye Hukuk Mahkemesi ve Adana Bölge Adliye
Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi’nin aynı uyuşmazlığa ilişkin çeşitli kararları
ışığında, önalım hakkının sınırları, kötüye kullanımı, muvazaa iddialarının
etkisi ve miras/akrabalık ilişkilerinin satış niteliği üzerindeki yansımaları
değerlendirilecektir.
I. Önalım Hakkının Şartları
TMK m. 732 hükmü uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü
kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını
kullanabilir. Bu hakkın kullanılabilmesi için satışın gerçek bir satış
işlemi olması gerekir; hibe, miras, bağış veya diğer temlik türleri
önalım hakkını doğurmaz. Ayrıca, TMK m. 733’e göre satış, diğer paydaşlara
noter aracılığıyla bildirilmelidir. Bildirim tarihinden itibaren üç ay ve satış
tarihinden itibaren iki yıl içinde önalım hakkı kullanılmazsa, bu hak düşer.
II. Satış Görünümünde Muvazaalı Temlikler
İncelenen kararlarda davalı taraf, taşınmazın gerçekte bir hibe
olduğunu savunmuş, davacı ise görünürdeki satışın muvazaalı olduğunu ve bu
nedenle önalım hakkının varlığını koruduğunu ileri sürmüştür. Özellikle Adana
BAM 14. HD, 2025/46 E. 2025/689 K. sayılı kararında; miras veya akrabalık
ilişkilerinin, yapılan temliki işlemlerin “satış” olmadığını göstermek
açısından tek başına yeterli olmayacağı belirtilmiş; olayda satış görünümünün
gerisindeki bağış ilişkisi açıkça ortaya konamamıştır.
III. Tanık Beyanlarının Rolü
Adana 12. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2024/45 E., 2024/322 K. sayılı
kararında tanık beyanları üzerinden temlik işleminin gerçekte bağış niteliğinde
olduğu yönünde değerlendirmeye gidilmişse de, bu yaklaşım BAM tarafından
yeterli ve ikna edici görülmemiştir. Özellikle işlemin aynı gün içerisinde
başka hisselere yönelik satışlarla birlikte yapılması, bedel ödenmiş gibi
gösterilmesi, tapu harçlarının yatırılması gibi hususlar satışın muvazaalı bir
görünümle gerçekleştirildiği izlenimini güçlendirmiştir.
IV. İçtihatlarla Belirlenen Sınırlar
Yargıtay’ın 1957 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’na göre, taşınmazın
“akrabaya” temliki durumlarında, eğer temlikin arkasında bağışlama, yardım veya
miras gibi bir saik varsa önalım hakkı kullanılamaz. Ancak BAM’ın yaklaşımı bu
kararın yalnızca doğrudan mirasçılarla sınırlı olmadığını, daha geniş anlamda
"akrabalık ilişkisi" halinde bile, somut olayın özelliklerine göre
önalım hakkının geçerli olabileceğini vurgulamıştır.
V. Değerlendirme ve Sonuç
Adana Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi’nin 2025 tarihli kararı,
taşınmazın görünüşte satış gibi gösterilen ancak esasen bağış niteliğinde
olduğu iddiasının ileri sürülebilmesi için somut ve ikna edici
delillerle ispat zorunluluğunu vurgulamaktadır. Satış sözleşmesi resmi
şekilde yapılmışsa ve tapu harcı ödenmişse, bu işlemin bağış olduğu iddiası
ancak güçlü delillerle kabul edilebilir.
Ayrıca, önalım hakkının kullanımı için sürelerin ve usulün titizlikle takip
edilmesi gerektiği; satış bildiriminin noter aracılığıyla yapılmaması gibi
durumların, hak düşürücü sürelerin başlangıcını geciktirebileceği de göz önünde
bulundurulmalıdır.
Kaynakça:
·
TMK m. 732–734
·
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 1956/12 E.,
1957/2 K.
·
Adana BAM 14. HD, 2025/46 E. – 2025/689 K. karar
no.lu dosya
·
Adana 12. Asliye Hukuk Mahkemesi, 2024/45 E. –
2024/322 K. karar no.lu dosya