Şufa (Önalım) Davalarında Bedelin Güncellenmesi
Şufa (Önalım) Davalarında Bedelin Güncellenmesi

Şufa (Önalım) Davalarında Bedelin Güncellenmesi: Güncel Değer ve Hakkaniyet İlkesi

Giriş

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, bir paydaşın hissesini üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan önalım (şufa) hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Ancak uygulamada sıklıkla tartışma yaratan bir mesele vardır: Önalım hakkını kullanan davacı, satıştan sonra geçen uzun sürede taşınmazın değerinin artmasından etkilenmeli midir? Satış anındaki bedel mi esas alınmalıdır, yoksa dava tarihindeki rayiç değer mi?

Bu makalede, bu sorular ışığında Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararları çerçevesinde önalım bedelinin güncellenmesi zorunluluğu incelenecek; hem taraflar açısından adaletin sağlanması hem de hukuk güvenliği ilkesi bakımından değerlendirilecektir.

Şufa Bedelinin Belirlenmesinde Temel Yaklaşım

TMK m.734 uyarınca, önalım hakkı sahibi davacı, üçüncü kişiye satış sırasında belirlenen bedeli (ve varsa masrafları) ödeyerek payın kendisine devrini isteyebilir. Ancak satış tarihinden aylar hatta yıllar sonra dava açıldığında, taşınmazın gerçek piyasa değeri ciddi şekilde değişmiş olabilir.

İşte bu noktada devreye giren kavram, güncel değerdir. Güncel değer, taşınmazın dava tarihindeki gerçek rayiç bedelini ifade eder ve sabit satış bedeline göre çok daha adil bir çözüm yolu sunar.

Yargı Kararlarında Güncelleme İlkesi

 Yargıtay Hukuk Genel Kurulu

  • 05.05.1993 (E. 1992/6-761, K. 1993/192)

  • 28.12.1994 (E. 1994/6-673, K. 1994/898)

  • Bu kararlarda açıkça belirtilmiştir: "Önalım hakkı nedeni ile talep edilen payın bedeli, satış tarihine göre değil, dava tarihindeki rayiç bedel üzerinden hesaplanmalıdır."

 Yargıtay 6. HD

  • 20.06.2013 (E. 2012/16738, K. 2013/10770):
    "Satış tarihinden itibaren geçen sürede taşınmazın değerinde meydana gelen objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin, önalım davalarında davayı açan paydaşın ödeme borcuna yansıtılması gerekir."

 Yargıtay 14. HD

  • 2016/10863 K.:
    "Gerçek satış bedelinin dikkate alınmadığı, değer artışının görmezden gelindiği kararlar bozma nedenidir."

Anayasa Mahkemesi’nin Yaklaşımı: Mülkiyet Hakkı ve Enflasyon Farkı

Anayasa Mahkemesi de konuyu mülkiyet hakkı kapsamında değerlendirmiştir:

 AYM Kararları:

  • 1.7.2020 – Başvuru No: 2016/77854

  • 29.1.2020 – Başvuru No: 2017/15134

Her iki kararda da şu tespit yapılmıştır:

"Önalım bedelinin sadece tapuda gösterilen satış bedeline göre belirlenmesi, taşınmazın gerçek değerinin göz ardı edilmesine neden olmaktadır. Bu durum, davalının malvarlığında hak kaybına ve mülkiyet hakkının ihlaline yol açmaktadır."

Bknz: Karar metni – AYM Bilgi Bankası

Ekonomik Gerçeklik: Gayrimenkulde Değer Artışı

Aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere, Türkiye’de son 5 yılda ortalama metrekare fiyatları büyük oranda artmıştır:

Yıl Ortalama m² Değeri (₺) TÜFE Artışı (%) Reel Artış (%)
2020 2.500 - -
2021 3.800 36,1 52
2022 6.900 64,3 82
2023 11.200 53,7 63
2024 18.400 62,7 64

Kaynak: TÜİK + Emlak Endeksi

Bu tablo açıkça göstermektedir ki, taşınmazlar birkaç yıl içinde %300’e yakın değer artışı yaşayabilmektedir. Bu durumda şufa bedelinin satış tarihine sabitlenmesi, davacının haksız zenginleşmesine, davalının da fakirleşmesine neden olacaktır.

Hakkaniyet, Sebepsiz Zenginleşme ve Adalet Dengesi

Eğer şufa bedeli satış tarihine sabitlenirse,

Davacı:

- Daha düşük bedelle taşınmazı elde eder
- Hakkaniyete aykırı şekilde sebepsiz zenginleşir

Davalı ise:

- Satıştan elde ettiği gerçek değerin altına mahkum olur
- Malvarlığı kaybı yaşar

Bu sonuç, Türk Borçlar Kanunu m.77 vd. gereği sebepsiz zenginleşme yasağına, TMK m.2’deki dürüstlük kuralına, hatta AYM içtihatlarıyla korunan mülkiyet hakkına açıkça aykırıdır.

Uygulama Önerisi: Bedelin Güncellenmesi Nasıl Sağlanır?

Mahkemeler aşağıdaki yöntemleri kullanarak adil şufa bedeli tespiti yapmalıdır:

  • Bilirkişi keşfi ile dava tarihindeki rayiç bedel belirlenmeli

  • Tapu masrafları + değer artışı dikkate alınarak depo kararı verilmeli

  • Satıcı ve alıcı arasındaki gerçek satış iradesi araştırılmalı

  • Gerekirse enflasyon farkı, faiz/nema hesaplamaları yapılmalı

Sonuç

Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi kararları ışığında, şufa bedelinin dava tarihine göre güncellenmesi, hukuki zorunluluk halini almıştır. Aksi uygulamalar:

  • Davacının amaç dışında zenginleşmesine,

  • Davalının malvarlığı kaybına,

  • Mülkiyet hakkı ve adil yargılanma ilkelerine aykırılığa yol açmaktadır.

Bu nedenle, önalım davası açmadan önce veya dava sürecinde, davanın maddi dayanakları kadar, taşınmazın piyasa değeri ve ekonomik gerçeklik de gözetilmelidir.

Hukuki Danışmanlık:
Bu konuda danışmanlık almak isterseniz, Av. Onur Küçükyetim olarak önalım (şufa), tapu iptali ve gayrimenkul hukuku davalarında hukuki destek sunmaktayız.

 Adana |  0542 782 81 45 | ✉️ info@onurkucukyetim.av.tr

Kategoriler

https://onurkucukyetim.av.tr/