Tapuya Şerh Edilmeyen Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Üçüncü Kişiyi Bağlar mı
Tapuya Şerh Edilmeyen Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Üçüncü Kişiyi Bağlar mı?
Satış Vaadi, Tapu Siciline Güven, İyiniyet ve Kötüniyet Kavramları Üzerine Yargıtay Kararları Işığında İnceleme
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri uygulamada sıklıkla tapu iptali ve tescil davalarına konu olmaktadır. Uyuşmazlığın yalnızca satış vaadinde bulunan kişi ile vaat alacaklısı arasında kaldığı durumlarda hukuki mesele görece daha sade iken, vaat konusu taşınmazın veya taşınmaz payının daha sonra üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde sorun farklı bir boyut kazanmaktadır.
Bu durumda cevaplanması gereken temel soru şudur:
Tapuya şerh edilmemiş bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rağmen taşınmazı daha sonra tapudan devralan üçüncü kişinin mülkiyet hakkı korunur mu?
Bu soruya yalnızca “satış vaadi daha eski tarihlidir” denilerek cevap verilmesi mümkün değildir. Çünkü Türk eşya hukukunda kişisel hak ile ayni hak, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmemesi, üçüncü kişinin iyiniyet veya kötüniyeti ve tapu sicilindeki kayıtların durumu birbirinden ayrı değerlendirilmelidir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 22.12.2020 tarihli, 2019/3367 E., 2020/8693 K. ve Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 22.10.2024 tarihli, 2023/4215 E., 2024/4750 K. sayılı kararları bu ayrımın anlaşılması bakımından oldukça önemlidir. (İctihatlar)
1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Mülkiyeti Kendiliğinden Geçirmez
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, vaat borçlusuna ileride taşınmazın mülkiyetini devretme borcu yükleyen bir sözleşmedir.
Dolayısıyla satış vaadi sözleşmesinin kurulmasıyla vaat alacaklısı doğrudan taşınmazın maliki olmaz. Sözleşmeden doğan hak esas itibarıyla kişisel (şahsi/nispi) bir haktır.
Vaat borçlusu yükümlülüğünü yerine getirmezse şartlarının bulunması halinde vaat alacaklısı TMK m.716 kapsamında tescil talebinde bulunabilir.
Ancak uyuşmazlığın düğüm noktası, taşınmazın bu arada üçüncü kişiye devredilmesi halinde ortaya çıkmaktadır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2019/3367 E., 2020/8693 K. sayılı kararında bu prensibi açık şekilde ortaya koymuş; satış vaadi sözleşmesinin kişisel hak sağladığını ve kural olarak ayni hak ile şahsi hakkın karşılaşması halinde ayni hakka üstünlük tanındığını belirtmiştir. (İctihatlar)
2. Şerh Neden Bu Kadar Önemlidir?
Taşınmaz satış vaadinden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirilmesinin temel araçlarından biri tapuya şerhtir.
TMK m.1009 ve Tapu Kanunu m.26 çerçevesinde taşınmaz satış vaadinden doğan hak tapu siciline şerh edilebilir.
Şerhin temel fonksiyonu tam burada ortaya çıkar:
Kişisel hak, şerh sayesinde sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülebilir hale gelir.
Bu nedenle satış vaadi sözleşmesinin varlığı ile satış vaadinin tapuya şerh edilmiş olması hukuken aynı şey değildir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024 tarihli kararında da satış vaadinden doğan hakkın kişisel hak niteliğinde olduğu ve tapuya şerh edilmeyen satış vaadinden doğan nispi hakkın, kural olarak sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceği belirtilmiştir. (Kanun Yolu)
3. Satış Vaadi Sözleşmesinin Varlığı Malikin Tasarruf Yetkisini Kendiliğinden Ortadan Kaldırmaz
Konunun uygulamada gözden kaçırılan en önemli noktalarından biri budur.
Bir taşınmaz hakkında satış vaadi sözleşmesi yapılmış olması, tek başına tapu malikinin tasarruf yetkisinin ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2023/4215 E., 2024/4750 K. sayılı kararındaki yaklaşım özellikle dikkat çekicidir. Daire, satış vaadi sözleşmesini bir borçlandırıcı işlem olarak değerlendirmiş ve sözleşmenin varlığının malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kendiliğinden bertaraf etmediğini belirtmiştir. (Kanun Yolu)
Bunun pratik sonucu önemlidir.
Bir kişi taşınmazını daha önce bir başkasına satmayı vaat etmiş olmasına rağmen, tapu sicilinde tasarruf yetkisini sınırlayan hukuken etkili bir kayıt bulunmuyorsa taşınmaz üzerinde daha sonra tasarrufta bulunabilmesi mümkündür.
Elbette bu durum vaat borçlusunun sözleşmeden doğan sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Ancak borca aykırılık ile ayni hakkın geçerliliği aynı hukuki mesele değildir.
4. Tapuya Şerh Edilmeyen Satış Vaadi Sonraki Malike Karşı İleri Sürülebilir mi?
Kural olarak:
Tapuya şerh edilmemiş satış vaadinden doğan kişisel hak, sözleşmenin tarafı olmayan ve daha sonra ayni hak kazanan üçüncü kişiye karşı kendiliğinden ileri sürülemez.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2019/3367 E., 2020/8693 K. sayılı kararında bu ayrım son derece açık biçimde yapılmıştır.
Karara konu olayda satış vaadi tapuya şerh edilmemiştir. Mahkeme, sonraki malikin satış vaadini bildiğine ilişkin tanık anlatımlarına dayanarak davayı kabul etmiş; Yargıtay ise bunu yeterli görmemiştir.
Daire, satış vaadinin varlığının sonraki malike bildirilmiş olmasının tek başına hukuki sonucu değiştirmediğini; sonraki malik ile vaat borçlusunun satış vaadini etkisiz bırakmak amacıyla el ve işbirliği içerisinde hareket ettiğinin kuşkuya yer bırakmayacak şekilde kanıtlanamadığını belirterek hükmü bozmuştur. (İctihatlar)
Bu ayrım uygulamada son derece değerlidir:
“Satış vaadini biliyordu” iddiası ile “satış vaadini etkisiz hale getirmek amacıyla hukuka aykırı şekilde birlikte hareket etti” iddiası aynı değildir.
5. Üçüncü Kişinin Kötüniyeti Varsayılamaz
Satış vaadinin tapuya şerh edilmediği durumlarda vaat alacaklısı, sonraki malikin kötüniyetli olduğunu ileri sürebilir.
Ancak kötüniyet soyut biçimde varsayılamaz.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2020 tarihli kararında, üçüncü kişinin satış vaadinden haberdar olduğuna ilişkin tanık anlatımları dahi somut olayda yeterli görülmemiş; vaat borçlusu ile üçüncü kişinin satış vaadini etkisiz bırakmak amacıyla birlikte hareket ettiklerinin ispatlanması aranmıştır. (İctihatlar)
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024 tarihli kararında da benzer doğrultuda, satış vaadi tapuya şerh edilmediğinden ve sonradan ayni hak kazanan üçüncü kişinin kötüniyeti kanıtlanamadığından, üçüncü kişinin ayni hakkına üstünlük tanınmıştır. (Kanun Yolu)
Bu nedenle bir tapu iptal ve tescil davasında;
“Taşınmazın daha önce satışının vaat edildiğini biliyordu, dolayısıyla kötüniyetlidir.”
şeklindeki doğrusal çıkarım her durumda yeterli değildir.
Somut olayın özellikleri, tapu kayıtları, taraflar arasındaki ilişki, işlemin gerçekliği, bedel, zamanlama ve özellikle tarafların önceki kişisel hakkı etkisiz hale getirmeye yönelik el ve işbirliği içerisinde hareket edip etmedikleri araştırılmalıdır.
6. Yargıtay'ın 2024 Tarihli Kararında Çok Önemli Bir Ayrıntı: Bilmek Her Zaman Yeterli Değildir
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 22.10.2024 tarihli kararı meseleyi bir adım daha ileri götürmektedir.
Uyuşmazlıkta üçüncü kişi bir banka olup taşınmaz üzerinde sonradan ipotek hakkı kazanmıştır. Satış vaadi ise daha önce yapılmış fakat tapuya şerh edilmemiştir.
Yargıtay, satış vaadinin varlığının malikin tasarruf yetkisini ortadan kaldırmadığından hareketle sonradan tesis edilen ipoteğin sırf önceki satış vaadi nedeniyle yolsuz tescil sayılamayacağını belirtmiştir.
Daha da önemlisi Daire, ipotek hakkını kazanan üçüncü kişinin satış vaadinin varlığını bilmesinin dahi kural olarak sonucu değiştirmeyeceğini ifade etmiştir. Farklı bir sonuca ulaşılabilmesi için hukuka aykırı şekilde el ve işbirliği yapıldığının iddia ve ispat edilmesi gerektiği kabul edilmiştir. (Kanun Yolu)
Bu yaklaşım, “bilmek = kötüniyet = tapunun iptali” biçimindeki basit denklemin her olayda geçerli olmadığını göstermektedir.
7. TMK m.1023 ve Tapu Siciline Güven İlkesi
Türk eşya hukukunun temel prensiplerinden biri tapu siciline güvenin korunmasıdır.
TMK m.1023 kapsamında tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı belirli koşullarda korunmaktadır.
Bunun karşısında TMK m.1024, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişinin bu tescile dayanamayacağını düzenlemektedir.
Ancak burada da önemli bir nüans vardır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024 tarihli kararında vurgulandığı üzere, satış vaadi sözleşmesinin varlığı tek başına sonraki tescili yolsuz hale getirmez. Çünkü satış vaadi borçlandırıcı işlemdir ve tek başına malikin tasarruf yetkisini ortadan kaldırmaz. (Kanun Yolu)
Dolayısıyla satış vaadine dayalı uyuşmazlıklarda TMK m.1023 ve m.1024'e geçmeden önce dahi şu soru sorulmalıdır:
Sonraki tescil gerçekten yolsuz mudur?
Bu soru atlanarak yapılan değerlendirme hukuki nitelendirmeyi baştan sakatlayabilir.
8. Dava Açılmış Olması Taşınmazın Devrini Kendiliğinden Engeller mi?
Bir taşınmaz hakkında dava açılmış olması ile taşınmazın devrinin yasaklanmış olması da birbirinden farklıdır.
Tapu iptal ve tescil davasının açılmış olması, tek başına taşınmazı hukuki işlem yapılamaz hale getirmez.
Taşınmazın devrini engellemek amacıyla ihtiyati tedbir kararı verilmiş ve bu karar tapu siciline uygulanmışsa durum farklıdır.
Buna karşılık yalnızca dava açılmış olması veya tapuda uyuşmazlığa ilişkin bir belirtme bulunması ile devir ve temlik yasağı aynı hukuki sonucu doğurmaz.
Bu nedenle dava devam ederken taşınmazı satın alan üçüncü kişinin hukuki durumu değerlendirilirken edinim tarihindeki tapu kaydı mutlaka incelenmelidir.
9. Dava Devam Ederken Taşınmaz Devredilirse: HMK m.125
Taşınmazın dava sırasında devredilmesi ayrıca usul hukuku bakımından sonuç doğurur.
HMK m.125, dava açıldıktan sonra dava konusunun devredilmesi halinde uygulanacak sistemi düzenlemektedir.
Burada özellikle şu ayrım korunmalıdır:
HMK m.125 kapsamında yeni malikin davaya taraf olması usul hukuku meselesidir; davacının yeni malike karşı maddi hukuk bakımından haklı olması ise ayrı bir meseledir.
Başka bir ifadeyle, dava devam ederken taşınmazı devralan kişinin davaya dahil edilmesi, onun tapusunun mutlaka iptal edileceği anlamına gelmez.
Mahkeme ayrıca davacının dayandığı kişisel hakkın yeni malike karşı ileri sürülebilir olup olmadığını değerlendirmek zorundadır.
Bu iki aşamanın birbirine karıştırılması, özellikle satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında önemli hatalara yol açabilir.
10. Böyle Bir Davada Hangi Tapu Kayıtları İncelenmelidir?
Satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davasında sonradan ayni hak kazanan üçüncü kişinin bulunması halinde yalnızca güncel tapu kaydının incelenmesi çoğu zaman yeterli değildir.
Özellikle;
satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilip edilmediği,
şerh edilmişse şerhin başlangıç ve terkin tarihleri,
üçüncü kişinin ayni hakkı kazandığı tarihte şerhin mevcut olup olmadığı,
edinim tarihinde ihtiyati tedbir veya devir-temlik yasağı bulunup bulunmadığı,
taşınmazın tedavüllü tapu kayıtları,
üçüncü kişinin edinimine ilişkin resmi senet,
taşınmazın veya payın hangi hukuki işlem zinciri sonucunda üçüncü kişiye geçtiği
incelenmelidir.
Özellikle taşınmaz payının miras, satış ve farklı maliklerden yapılan birden fazla edinim sonucunda oluştuğu durumlarda her payın hukuki kaynağı ayrı ayrı belirlenmelidir.
Aynı kişinin tapusunda birleşmiş olmaları, farklı hukuki sebeplerden edinilmiş payların tamamının aynı hukuki rejime tabi olduğu anlamına gelmez.
11. Bilirkişi “Dava Kabul Edilirse” Hesap Yapabilir; Tapunun İptaline Bilirkişi Karar Veremez
Uygulamada bir başka önemli problem de bilirkişi raporlarının sınırıdır.
Bilirkişi;
“Davanın kabul edilmesi halinde hangi payın kim adına tescil edilmesi gerektiğini”
matematiksel olarak hesaplayabilir.
Ancak bu hesaplama ile;
“Davacının kişisel hakkı sonraki malike karşı ileri sürülebilir ve üçüncü kişinin tapusu iptal edilmelidir”
sonucu arasında ciddi bir hukuki mesafe vardır.
Birincisi teknik hesaplamadır.
İkincisi ise hâkimin çözmesi gereken hukuki uyuşmazlıktır.
Bu nedenle bilirkişi raporunda “davanın kabul edilmesi halinde” şeklinde yapılan pay dağılımı, tek başına üçüncü kişinin ayni hakkının iptalini gerektiren bir hukuki tespit olarak kabul edilemez.
12. Satış Vaadi Alacaklısı Açısından Şerhin Önemi
Meseleyi yalnızca sonraki malikin korunması açısından değerlendirmek de eksik olur.
Satış vaadi alacaklısı bakımından çıkarılması gereken önemli sonuç şudur:
Satış vaadinden doğan hakkın üçüncü kişilere karşı korunması isteniyorsa, tapuya şerh imkânı ihmal edilmemelidir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2024 tarihli kararındaki yaklaşım bu konuda oldukça belirgindir. Daire, satış vaadini tapuya şerh ettirmeyen hak sahibinin, kötüniyetleri ispatlanamayan üçüncü kişilerin ayni hakları zararına korunması için yeterli neden bulunmadığını kabul etmiştir. (Kanun Yolu)
Dolayısıyla şerh, satış vaadi sözleşmesinin yanında duran sıradan bir formalite değildir.
Şerh, kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı korunmasının en önemli hukuki araçlarından biridir.
Sonuç: Eski Tarihli Satış Vaadi Her Zaman Sonraki Tapudan Üstün Değildir
Taşınmaz satış vaadine ilişkin uyuşmazlıklarda yalnızca sözleşmelerin ve tapu devirlerinin tarihlerine bakarak sonuca ulaşılması isabetli değildir.
“Satış vaadi önce, tapu devri sonra; o halde sonraki tapu iptal edilir.”
şeklindeki bir yaklaşım Türk eşya hukukundaki kişisel hak–ayni hak ayrımını, tapu siciline güven ilkesini ve şerhin fonksiyonunu göz ardı eder.
Yargıtay'ın son yıllardaki kararlarından çıkarılabilecek temel çerçeve şöyledir:
Satış vaadi kişisel hak doğurur. Tapuya şerh, bu hakkın sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülebilirliği bakımından temel öneme sahiptir. Şerh bulunmadığında sonraki ayni hak sahibinin hukuki durumu ayrıca korunabilir. Üçüncü kişinin kötüniyeti salt varsayımla değil, somut olayın özelliklerine göre ispatlanmalıdır. Satış vaadinin varlığını bilmek ile satış vaadini etkisiz bırakmak amacıyla hukuka aykırı el ve işbirliği içerisinde hareket etmek aynı şey değildir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2019/3367 E., 2020/8693 K. sayılı kararında satış vaadinin üçüncü kişiye bildirilmiş olmasının dahi somut olayda yeterli görülmemesi; Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2023/4215 E., 2024/4750 K. sayılı kararında ise satış vaadinin varlığının malikin tasarruf yetkisini kendiliğinden ortadan kaldırmadığının ve üçüncü kişinin satış vaadini bilmesinin dahi kural olarak sonucu değiştirmediğinin belirtilmesi, bu ayrımın güncel içtihattaki önemini açıkça göstermektedir. (İctihatlar)
Bu nedenle satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında “sözleşme var mı?” sorusuyla yetinilmemeli; “şerh var mı, edinim tarihinde tapuda ne vardı, sonraki ayni hakkın hukuki sebebi nedir ve kötüniyet gerçekten ispatlanmış mıdır?” soruları birlikte cevaplandırılmalıdır.
Av. Onur Küçükyetim
Not: Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her somut uyuşmazlık; satış vaadi sözleşmesinin içeriği, tapu kayıtları, şerhler, tedbirler, devir tarihleri ve tarafların hukuki durumları birlikte incelenerek değerlendirilmelidir.
İncelenen başlıca kararlar
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 22.12.2020, 2019/3367 E., 2020/8693 K. — Şerh edilmeyen satış vaadi, sonraki malik ve kötüniyetin ispatı bakımından oldukça açıklayıcıdır. (İctihatlar)
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 22.10.2024, 2023/4215 E., 2024/4750 K. — Şahsi hak/ayni hak ayrımı, şerh, tasarruf yetkisi, yolsuz tescil ve üçüncü kişinin ayni hakkının korunmasını birlikte ele almaktadır. (Kanun Yolu)