Kira Borcunu Ödeyemeyen Kiracının Tahliyesi Her Ödeme Gecikmesi Tahliye Sebebi midir
Kira Borcunu Ödeyemeyen Kiracının Tahliyesi: Her Ödeme Gecikmesi Tahliye Sebebi midir?
Özet:
Kira borcunu ödeyemeyen kiracı mutlaka tahliye edilir mi? Ödeme emri gerçekten usulüne uygun tebliğ edilmişse mi 30 günlük süre işler? Peki ya iki haklı ihtar olmadan da tahliye kararı verilebilir mi? İşte bu yazıda, ilamsız tahliye davalarında sıkça karşılaşılan hataları, Borçlar Kanunu’ndaki süreleri, İcra ve İflas Kanunu’nun zorunlu koşullarını ve emsal Yargıtay kararlarını inceledik.
Olayın Özeti:
Bir taşınmazın kira bedelleri ödenmediği gerekçesiyle ev sahibi, kiracı hakkında ilamsız icra takibi başlatır. Kiracıya ödeme emri gönderilir, ancak kiracı bu ödeme emrine itiraz etmez. Bunun üzerine ev sahibi, icra mahkemesinden tahliye talebinde bulunur ve ilk derece mahkemesi bu talebi kabul ederek kiracının tahliyesine karar verir.
Ancak...
Tahliye kararının istinaf edilmesi üzerine şu sorular ön plana çıkıyor:
1. Ödeme Emri Usulüne Uygun Tebliğ Edildi mi?
İcra takibine dayanak olan ödeme emri, eğer kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmemişse, 7 günlük itiraz ve 30 günlük ödeme süresi başlamaz.
- Yargıtay 6. HD, 2015/4352 E., 2015/5632 K.
"Kiracıya ödeme emri usulüne uygun tebliğ edilmedikçe, tahliye talep edilemez."
Tebligatın komşuya, apartman görevlisine, muhtara yapılması veya kapıya yapıştırılması gibi durumlar, kiracının tebligatı fiilen öğrenmemesi durumunda usulsüz tebligat olarak değerlendirilebilir.
2. Temerrüt İçin Borçlar Kanunu Ne Diyor?
TBK m.315:
"Kiraya veren, kiracıya yazılı ihtarda bulunarak en az 30 gün süre vermeli ve ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirmelidir."
Bu ihtar yapılmadan doğrudan tahliye talebi, hukuka aykırıdır.
- Yargıtay 6. HD, 2015/4010 K.
"Yazılı ihtar ve 30 günlük süre verilmeden yapılan tahliye talebi reddedilmelidir."
3. İki Haklı İhtar Var mı?
TBK m.352/2 uyarınca bir kira yılı içinde ödenmeyen kira borçları için iki ayrı haklı ihtar gönderilmişse ve yıl sonunda bu gerekçeyle dava açılmışsa tahliye mümkün olur.
Bu koşul yoksa veya ihtarlar aynı kira yılı içinde değilse, tahliye kararı verilemez.
- Yargıtay 3. HD, 2018/5110 K.
“İki haklı ihtar aynı kira yılı içinde olmalı, dava da o kira yılının bitiminden sonra bir ay içinde açılmalı.”
4. İcra ve İflas Kanunu m.269/a: Süre Şartı Hayati Önem Taşır
İcra takibine 30 gün içinde ödeme yapılmazsa, alacaklı 6 ay içinde tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu süre gerçek tebligat tarihi esas alınarak hesaplanmalıdır.
- Yargıtay 6. HD, 2015/5632 K.
"Tebligatın usulsüz olması halinde 30 günlük süre başlamaz, dava hakkı doğmaz."
5. Ödenmeyen Kira Alacağı İhtilaflıysa Tahliye Olmaz
Eğer kira borcunun miktarı, zam oranı, ya da ödeme şekli taraflar arasında ihtilaflıysa veya birden fazla kiralayan olup da bazılarının kira alacağını hiç veya zamanında ödenememişse, diğer kiralayanları ikna etmeden dava açması halinde tahliye kararı verilmesi hakkaniyete aykırı olabilir.
- Yargıtay HGK, 2015/789 K.
“Eğer birden fazla kiralayan varsa ve kiracı bunlardan bazılarına düzenli ödeme yaparken diğerlerine eksik ya da geç ödeme yapıyorsa; kendisine ödeme yapılmayan kiralayan, tahliye talepli icra takibi veya dava açarken diğer malikleri de yanında davacı olarak yer almaya ikna etmek zorundadır. Aksi takdirde tek başına başlatacağı icra takibi ve açacağı dava ile tahliye kararı alamaz.”
6. Vekâlet Ücreti Hangi Esasa Göre Hesaplanmalı?
Tahliye davalarında vekalet ücreti, bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanmalıdır. Mahkeme maktu ücret belirlemişse, bu durum AAÜT'ye aykırıdır.
- Yargıtay 6. HD, 2015/4010 K.
“Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli esas alınarak nispi vekalet ücreti takdir edilmelidir.”
Sonuç: Her Tahliye Kararı Kesin Değildir
Kiracının tahliyesine dair bir mahkeme kararı varsa bile, eğer;
-
Ödeme emri usulsüz tebliğ edildiyse
-
Temerrüt ihtarı yapılmadıysa
-
İki haklı ihtar koşulu sağlanmadıysa
-
Kira borcu ihtilaflıysa
-
Müvekkil ödeme niyetindeyse ve sürelere riayet etme fırsatı verilmemişse
…o karar istinaf incelemesinde kaldırılabilir.
Öneri:
Kiracılar, ödeme emri tebliğ edilir edilmez yasal süreleri kaçırmadan itiraz etmeli ya da borçlarını ödemelidir.
Kiraya verenler ise TBK ve İİK’deki süre ve ihtar koşullarına titizlikle uymalıdır.
Kaynakça & Emsal Kararlar:
-
Yargıtay 6. HD, 2015/4352 E. – 2015/5632 K.
-
Yargıtay 3. HD, 2017/16973 E. – 2018/5110 K.
-
Yargıtay HGK, 2015/789 K.
-
TBK m.315, m.352
-
İİK m.269 ve 269/a
-
Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT)
Dava süreci, ödeme emri, tahliye veya icra takibi konusunda profesyonel destek alabilirsiniz.
- Tahliye Talepli Ödeme Emrine İtiraz Dilekçesi (Örnek 13 - İİK m.269 uyarınca) örneğini buradan inceleyebilirsiniz.
- Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Emrine İtiraz Dilekçesi (örnek No: 14 - İik M.269 Vd.) örneğini buradan inceleyebilirsiniz.